地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。地価水準はやや上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも現状を維持していくものと予測される。景気回復が伺えるが、地価水準はやや上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であることから自己の居住目的の取引が中心である。画地規模が小さいため賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡性も検討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の既成住宅地域で地域要因には特段の変動は無いが、利便性が良好な地域であることから需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価は横ばい、若しくは緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅を中心とする住宅地域である。賃貸市場は未成熟であり、また対象標準地の規模から収益物件の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、かつ各種補修正も適切に行われているなど規範性は高い。また自用目的での取引が主であることから、需要者の行動を反映した価格である。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くに開発された駅徒歩圏内の環境の良い住宅地域で、需給は均衡し、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした低層戸建住宅地域として熟成しているが、徐々に画地の細分化が進んでいくものと予測する。地価は底値圏にあり、今後は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

快適性を重視する低層戸建住宅地域であり、用途指定による制限からも賃貸用住宅建設の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。市場での取引は戸建住宅の自己使用目的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は近傍及び周辺類似地域内の信頼性の高い取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅を中心とした既成住宅地域であり、価格形成に影響を与えるような地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模住宅が多い既成住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に大きな変化は認められず、当面現況を維持するものと思われる。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、周辺では賃貸共同住宅も散見されるものの、一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どとなっている。従って、収益性ではなく居住の快適性・利便性等が重視されて地価が形成されているのが市場の実態であることから、賃貸不動産経営の採算性は悪く、収益価格は相当低位に求められた。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性、住環境などにおいて標準的な住宅地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められず、地価水準は、やや上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察すると共に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 対象不動産がある東野西地区は、これまでの地価下落による割安・底値感から地価は多少持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、戸建一般住宅地域として今後も推移するものであり、この地域の地価は、これまで既に十分下がっていることによる割安・底値感より、現在は多少持ち直しつつある。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。また戸建住宅の一棟貸しも賃貸のための新規建築ではなく、転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟。共同住宅想定も敷地規模より困難なため、収益還元法は適用できなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通行車両の多い府道沿いの住宅地域であるが、周辺地域での宅地開発の進行もあって需要は安定的で、地価は底値圏にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の画地規模では事業採算性の観点から賃貸用建物への利用は困難と認められるため、収益価格は試算しなかった。市場での取引は戸建住宅の自己使用目的が支配的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は周辺類似地域内の信頼性の高い取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、最寄駅徒歩圏内で利便性が比較的良好であることを背景に、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、大きな地域要因の変動は認められず、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣周辺には共同住宅も見られるが、一般住宅を中心とする住宅地域である。賃貸市場は転勤等の事情により借家に供される程度で、未成熟であることから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性の高い事例を採用し、かつ各種補修正も適切であるなど規範性は高い。よって、市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、周辺の地価公示標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に程近い近隣商業地域であるが、現状では地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域は商業地域ではあるものの、収益・投資目的の取引よりも、小規模店舗等の自己使用目的の需要・取引が多いこと等に起因するものと考えられる。本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を斟酌し、類似する標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好な成熟した住宅地域であるが、徐々に敷地の分割がみられる。地価水準は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域であることから自己の居住目的の取引が中心である。それは収益性よりも居住の快適性・利便性を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。よって、本件においては収益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 対象不動産がある地区は、地域的に鉄道と道路に挟まれた駅徒歩圏にある地域だが、周辺街路の高架下道路整備完了により、地価はややプラス傾向。

地域要因の将来予測

 当該地域は、駅徒歩圏の住宅地域として今後も推移するものと予測。この地域は駅徒歩圏で利便性が良く、周辺準幹線の高架下道路の整備開通の影響も受けて、地価はややプラス傾向。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。戸建住宅の一棟貸しも転勤時等に低廉で賃貸される程度のもので、賃貸市場としては未成熟。また共同住宅想定も、付近の標準的な賃貸共同住宅の敷地規模に比べればやや狭いため、無理な収益想定は非現実的と判断。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境は普通で、最寄り駅からやや距離があるものの需給関係に変化はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる既成住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測される。地価はしばらく横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

公法上第1種低層住居専用地域に属し高度利用が困難で、賃貸用の共同住宅は少なく、低層の戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。そのため、当該地域は収益物件には不適な地域で賃貸市場を形成するに至っていない。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、最寄駅徒歩圏外で市街化調整区域の旧集落に隣接するため、外部からの流入が少なく地価はやや下落基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外に位置し、市街化調整区域内の旧集落的な住宅地域に隣接し、特段の地域要因変動は認められないところから当分の間現状を推移するものと予測する。需要は弱く地価はやや下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺において賃貸用物件は散見されるが、賃貸需要がさほど高くなく、また、地積が小さいため賃貸用共同住宅の想定が困難であるところから収益価格の試算は断念した。したがって、自己使用目的の取引が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏外に位置するものの、開発された住宅団地内にあり、需給関係に変化はない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移すると予測される。地価水準は横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅用に開発された中規模の住宅団地内にあり、道路幅員がやや狭いことから、共同住宅の建設には不適で、自用目的での取引が中心である。そのため、近隣地域は収益性よりは快適性が重視されて価格水準が形成される地域である。従って、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域の不動産市況に影響を及ぼす変動要因は認められない。交通利便性の劣る調整区域の住宅地域の需要は弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺に田・畑や植木園も見られる市街化調整区域内の住宅地域である。需給関係は弱く、特段の地域変動要因も見られない。従って、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域に存し、周辺に田・畑、植木園等も多く、賃貸用マンション等の収益物件は見られない地域である。このため地域内では自己居住目的の取引が大半を占めており、戸建住宅等の賃貸借市場が未成熟なため収益還元法は適用しなかった。以上より、市場の実態を反映した実証的な比準価格を中心に、代表標準地価格との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状程度の土地利用が継続するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資目的としての共同住宅等の収益物件は認められない。また、地域内の取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いが、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、良好な住環境を背景に市場での人気はあるなど、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変化は認められず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価はほぼ横ばい、若しくはやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、自用目的での取引が主であることから、取引事例比較法を適用して試算を行う。なお、収益還元法は、戸建の賃貸市場がほぼ無いことから適用を断念した。比準価格は、類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、かつ各種補修正も適切に行われているなど規範性の高い価格である。よって、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域の不動産市況に影響を及ぼす変動要因は認められない。相対的に光津利便性に優れる住宅地域で、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

美原区においては相対的に駅接近条件が優れる戸建住宅地域である。需給関係は比較的安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格を求めるに当たっては、同一需給圏内の類似地域に存する規範性が認められる取引事例を採用した。求められた比準価格は市場性を反映しており説得力がある。また、戸建住宅の賃貸借市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。以上より、市場動向を反映した実証的な比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。