地域要因

住居系及び業務系用途の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域変動要因はないことから、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。当該地域の取引動向、近年の経済情勢の影響等により、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、住宅、小規模工場、店舗等が混在する住宅地域であり、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も存する。当該地域内においては、自用目的の取引が支配的であるため、需要者は居住の快適性、利便性等を重視して行動する傾向が強く、収益性に対する着目度は低い。従って、近隣地域内の取引目的等を総合的に勘案し、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に需要は底堅いため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。住宅需要選好性の弱い西成区に存するものの、優れた利便性に対する値頃感等が下支えとなって、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、また小規模画地が多く、経済合理性に適うような共同住宅の想定も困難であったため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阿倍野ターミナルエリアの再開発によるエリアポテンシャルの向上効果が認められ、環境良好な住宅地として需要は堅調。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は少ない。また、居住の快適性を指標とした自用目的での一般住宅の取引が中心で、賃貸市場が形成されていない。また、近隣地域及びその類似地域等において信頼性のある取引事例を多数収集できたので収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は駅に近い閑静な住宅地域としての選好性が高く、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、需要は比較的旺盛で、地価は上昇傾向が認められる。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、自用目的での取引が中心で賃貸市場の把握が困難なため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅地として比較的良好な住環境で、駅・商店街へも至近で利便性も良好な状態は変わらない。経済状況から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状推移していくものと予測する。住宅需要は強含みで推移しており、地価は全般的に上昇傾向が見られる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建専用住宅が建ち並び、転勤等による賃貸物件はあるものの、純粋に土地の取得価格を意識した賃貸慣行の市場は熟成していないため、適切な賃貸事例も収集できなかった。これに対して戸建住宅取引の市場性は高く、比準価格は市場で実際に取引された実証性の高い価格から直接比準していることから信頼性は高い。以上から比準価格を標準として、類似地域に存する代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した閑静な住宅地域であり、需要選好性も相対的に高く、割安感もあって、地価の強含み傾向は続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、当面現状のまま推移する。標準地は需要選好性が良好で、住吉区内としては割安感もあるため、地価は緩慢ながら強含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

小規模な画地が多く、共同住宅はあまり見られず、自用の戸建住宅用地としての需要が中心となる地域であるため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや遠隔に位置するが、中規模戸建住宅とマンションが建ち並ぶ閑静な住宅地域の環境に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。駅接近性がやや劣るが、需給は安定しており地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺には賃貸マンションもみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。標準地は賃貸用建物の建設を目的とする取引よりも、居住の快適性を重視した自己利用を前提とした取引が主流と判断される。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

業績好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工業地であり、従来環境変化の影響が引き続き広範にみられる中、通販・物流需要が比較的有効で、業種・規模による企業間格差は大きいものの、全体として需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では工場・倉庫・配送センター等の賃貸物件も見られるが、全般に業務利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅等も見られるが、既成住宅地で自用目的の取引が多く、市場参加者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視する傾向にある。本件においては、市場の特性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅、工場等の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅、中小規模工場等が混在する住宅地域であり、当該地域内には収益用不動産も存するが、取引目的は専ら自用目的が中心である。よって、当該地域内における需要者の収益性に対する着目度は低くいため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。本件では近隣地域の取引目的等を総合的に勘案の上、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず、当該地域における需要は一般的要因を背景に弱含んだままである。

地域要因の将来予測

中規模工場や倉庫が建ち並ぶ熟成した工業地域で、用途転換は困難であるため現状のまま推移する。選好性の低い区内の工業地を取り巻く環境は依然として厳しく、緩慢ながら地価の弱含みは当面続くと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法において採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであるため、比準価格は近時の市場実態を適切に反映している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定して試算した理論的な価格であるものの、想定要素を多分に含んでおり、試算価格が流動的になることが欠点である。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄御堂筋沿線の利便性の高い住宅地エリアとして需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められず、当分の間、現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には賃貸マンション等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟しているとは言えず、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではないことから、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北中部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域として概ね熟成している。区内の人口は減少傾向だが、四つ橋線沿線の駅接近性に優れた住宅地において安定的な需要が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、画地規模の個別性からも自用の居住用の個人による取引が需要の中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。よって、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた収益価格を比較考量して、類似の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

衰退傾向にある小規模店舗等が建ち並ぶ商店街であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

小売店舗等の多い古くからのアーケード商店街であるが、繁華性等にやや乏しく将来的には商店街としての特性は減退すると予測する。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古くからのアーケード内の商店街であり自用の店舗が中心である。需要も自用目的の店舗が中心である。収益価格は厳しい賃貸市場の実情及び近隣の商況を反映し低位な試算結果となった。本件評価にあたり、比準価格については、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけて、前年代表標準地の価格からの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は街路条件等がやや劣るものの、閑静な住宅地域として需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には文化住宅等の賃貸物件は見られるものの、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではなく、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北西部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地縁的選好性が強く外部からの転入者は少ないが利便性の良好な住宅地域である。その他地域要因について特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、周辺住宅地の取引動向等から判断して横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域には賃貸共同住宅等の収益物件も見受けられるが、収益性よりも居住の快適性、利便性等が志向される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっている。このため収益価格は低めの試算結果となった。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向が窺え、地価水準の強含み感が見られる。その他対象標準地の価格形成に影響を及ぼすような変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地域である。収益価格は、店舗、事務所の賃貸経営の厳しい実態を反映し、やや低位な試算結果となった。比準価格については、価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例を重視し、適正に試算し得た。よって、比準価格を標準としつつも収益性をも重視する商業地であることにも鑑みて収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、格別の要因変動はなく当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。地価は個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅く、当面安定傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

阿倍野区内でも比較的人気の高い地下鉄御堂筋線エリアに位置しており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、中小規模住宅を中心に共同住宅等も混在する区画整然とした住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はないことから、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存するため、自用目的での取引が中心である。居住の快適性を指標とした取引が中心であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する複数の取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡を勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。狭小地が密集してやや渾然とした街並みが広がる中、居住選好性が劣勢で、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠けるため、収益価格は試算しない。利便性、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。