大阪府大阪市西成区津守３丁目１８９番１(西天下茶屋駅・新石切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西成区津守３丁目１８９番１(大阪府東大阪市津守３−６−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西成区津守３丁目１８９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西成区津守３丁目１８９番１
住居表示津守３−６−２７
価格78,000円/㎡
交通施設、距離西天下茶屋、1,000m
地積1,281㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の工場と倉庫が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本健爾氏による調査レポート

不動産鑑定士山本健爾
価格78,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず、当該地域における需要は一般的要因を背景に弱含んだままである。
地域要因の将来予測中規模工場や倉庫が建ち並ぶ熟成した工業地域で、用途転換は困難であるため現状のまま推移する。選好性の低い区内の工業地を取り巻く環境は依然として厳しく、緩慢ながら地価の弱含みは当面続くと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は西成区を中心に大阪市内の隣接区等における工業地域及び工業系混在地域である。想定される需要者は同一需給圏内に地縁性のある事業者が中心になると考えられる。株価の回復や円安傾向への転化等、一部に明るい材料も見られるが、新規投資意欲には力強さが未だに認められず、地価は緩慢ながら弱含みで推移している。工業地の取引される規模等は多種多様であり、中心になる価格帯は把握し難い。
一般的要因中小工場の多い西成区の工業地としての需要選好性は相変わらず弱く、地価は緩慢ながら依然として弱含んでいる。

鈴木信治氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木信治
価格78,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場、倉庫等が多く用途転換も見られず、今後もこの傾向は続くものと推測される。
地域要因の将来予測特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するものと推測される。流通関連以外の設備投資は横這い圏で、需要の盛り上がりは見込めず、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西成区、住之江区及びその周辺市・区に存する工業地域で、やや広域的範囲に及ぶ。需要者の中心は中小工場、倉庫の取得を目的とする事業者等が大半を占める。当該地域においては、経済回復傾向にはあるものの、今なお設備投資にその影響が及ばず、流通業務施設用地以外の土地需要も盛り上がりに欠ける。地価水準も規模により様々なものが多く、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因金融緩和政策等により、地価は下落率を縮小させ回復傾向にあるが、中小企業はまだ設備投資の盛り上がりに欠ける。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度681295
北緯 135度6484478

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市此花区春日出町１５１番１１７大阪府大阪市阿倍野区帝塚山１丁目２３２番大阪府大阪市阿倍野区播磨町２丁目４番１１大阪府大阪市此花区西九条４丁目２６番１外大阪府大阪市阿倍野区阪南町５丁目２４番１６大阪府東大阪市額田町２１２６番１５大阪府東大阪市下六万寺町１丁目４４番２大阪府東大阪市吉田８丁目５６番１０大阪府東大阪市東山町１０４７番

参考：近隣駅の地価相場

西天下茶屋駅(地価相場 172,000円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)石切駅(地価相場 273,000円/㎡)額田駅(地価相場 244,500円/㎡)津守駅(地価相場 174,000円/㎡)枚岡駅(地価相場 248,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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