地域要因

平田町駅に最寄利便を示す混在住宅地であるが駐車場、農地が多く残り宅地化整備も特段進まない現況から弱含みの態様を示す。

地域要因の将来予測

平田町駅に利便性を示す背後地の住宅地域で、周辺には農地、空地も多く今後漸次整備がすすむものと予測する。地価は弱含みながら堅調な水準を維持する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するが、戸建住宅及び未利用地、農地等が混在しており、収益物件としての投資採算性に基づく収益性を反映した土地価格が形成されていない。比準価格は、信頼性のある取引事例により求められており、市場の実態を適正に反映している。自用目的の取引が支配的な地域であるので、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地利用に大きな変化は見られないが公共下水道が整備された。地価の下落幅はやや縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で交通量も比較的多いが、土地利用に変化は見られず、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向にあるが、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は平田市街地に近い路線商業地域で、自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件も散見されるが賃貸を目的とした土地取引は成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は鈴鹿市内の商業地で幹線道路沿いの類似性の高い事例を中心として求めたもので、路線商業地の市場の特性を十分反映したものである。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性に恵まれ、熟成した住宅地域であるが、供給圧力が高く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

比較的工場勤務者に人気のある平田地区内に所在し、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。熟成しており需給関係は比較的安定している。地域内に格別の変動要因がないので当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

熟成した住宅地であり、事業収支の観点から新規に賃貸物件を求めることは非合理的であり、収益価格は試算しない。戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地であり利便性等も比較的良好だが、周辺では住宅団地開発による新規供給が多く、これとの比較による市場性の低下も認められる。当分この傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパートもみられるが、近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域であり自用目的での取引が中心であることや、対象不動産は面積過小で、経済合理性や建物配置から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保出来ない等により収益還元法も適用できなかったため、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり地域要因に特段の変動はないが、周辺において小規模開発が多く、需給関係から地価は緩やかながら下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ用途的に安定した地域であり各種利便施設も近いことから、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価は比較的緩やかな下落傾向と見込まれる。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であることから自用目的での取引が主であり、画地規模を勘案すると賃貸想定は現実的ではないと判断し収益価格の試算は行わなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から代替競争関係にある適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

団地内要因に殆ど変化はなく、安定している。新興住宅地域との競合が続く。

地域要因の将来予測

区画整然として住環境は良好である。大型商業施設に近く、生活利便性に優れる要因がある。既存団地であるが需要者の選好性は高く、今後も需要は堅調に推移するものと予測した。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並び、コーポ等賃貸物件はない。又、画地条件から市場性のある賃貸建物の想定が困難であるため収益価格は試算していない。自己の居住を目的に取引され、取引価格を指標として価格が形成されている。比準価格は同団地及び価格競争関係が強い団地の取引から適正に試算しているため、説得力は高い。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺農地が宅地に転換されるなど徐々に熟成されつつあるが、近くで新規の宅地分譲が行われるなど供給も多いため地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し収益価格の試算は行わなかった。近隣地域では快適性を指標とした自用目的での取引が支配的であり、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

消費輸出の回復力は弱く不透明感が漂う中、設備投資の基調は強くなく地域工業の先行きは低調である。

地域要因の将来予測

ホンダ鈴鹿工場に隣接介在する中小の工場・流通倉庫棟を主体とする内陸型工業地域であり、ホンダの経済市場動向に左右され、当面は現状維持と予測する。地域の在庫調整が遅れる局面から弱含み基調がすすむ。

価格決定の理由

近隣地域は、工場・倉庫等を主体とする工業地域で、自用目的の取引が支配的な地域であり、賃貸市場も未熟成のため収益価格は求めることができなかった。比準価格は、価格牽連性が強い鈴鹿市・津市・亀山市内の取引事例で信頼性の高い事例から試算し求められており、工業地の市場動向を適正に反映している。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域内に格別な変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅等も見受けられるが、戸建住宅を中心とする地域であり、事業収支の観点から新規に賃貸物件を求めることは非現実的あり、収益価格は試算しない。戸建住宅を中心とする既成住宅地域であることから、自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。需要者は地縁のある者が主となり、需要は限定的で弱い状態が続いている。

地域要因の将来予測

古くからの郊外の既成住宅地域であり、地域内に大きな変動要因は認められない。需要者は地縁のある者が主であると思料され、需要は限定的で弱い状態が続いている。

価格決定の理由

近隣地域では自己の居住目的での取引がほとんどであり、居住の快適性や利便性が重視される。比準価格は信頼性の高い事例を基に求めており、近時の取引市場の動向の反映面に富む価格である。また、市街地郊外の既成住宅地域で、規模も小さく周辺には賃貸住宅は見られないため、収益価格は試算していない。よって、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因について特段の変動は見られないが、需要は限定的であり地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の戸建住宅を中心とした住宅地域であることから賃貸市場が未成熟で、公法上の規制もあることから賃貸想定による収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格においては、価格牽連性が認められる同一需給圏内の市街化調整区域の事例に基づき実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。