地域要因

銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域。商圏は河内松原駅勢圏と狭く、空き店舗も見られる。需要は弱含み。地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後とも現状のまま維持すると予測する。周辺商業地の地価は弱含みであり、地価水準は緩やかな下落傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、空き店舗等も見られるなど賃貸需要は弱含みで推移しており、自用目的の取引が中心となっている。従って、取引価格水準を指標に価格が決定されることが主であり、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅が多い住宅地域であり特に変動は無いが、同市内住宅地同様、地価は弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成し地域要因の変動も観察されないので、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。既に底値圏との見方がある一方需要には低迷も見られ、地価水準は下落傾向を示す。

価格決定の理由

近隣地域にて収益用不動産は散見されるものの数は少なく賃貸市場が十分に形成されているとは言えない。また、当該標準地の規模では賃貸共同住宅を想定すること自体非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。周辺では自己使用目的の取引が支配的でな住宅地域であるので市場の実態を反映する比準価格を標準として採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

小規模戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域で、地域要因に特に変動はない。地価は概ね横ばいで推移。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状を維持すると予測する。地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、当該地域の不動産市場における参加者は、住環境や周辺地域の類似物件との比較により取引の可否の決定を行うのが通常である。本件においては、周辺地域の賃貸市場が未成熟で、又、地積の点で収益用賃貸不動産の想定が困難であるため収益還元法の適用は見合わせ、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した取引事例により求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅が多い住宅地域として変動は無いが、当市住宅地への需要傾向の影響下、地価はやや弱含みに推移してきた。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。当地を取り巻く各種要因から、地価は微弱ながらも下落傾向を続けると予測する。

価格決定の理由

最寄り駅から徒歩圏外に位置する当該標準地の近隣地域ではアパート等の収益物件は見当たらず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていない。かつ、当該標準地の規模では共同住宅を想定することに現実味が薄いため、収益価格を試算しなかった。そこで、市場の実態を反映した取引事例から求めた信頼性の高い比準価格を標準とし、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、既に底値水準にあるとの見方もあるが需要に力強さを欠き、地価は微減乃至横ばいにて推移してきた。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境当市内での地位を維持すると予測する。既に底値水準にあるとの見方もあるが需要に力強さを欠き、地価は微減乃至横這いにて推移すると予測する。

価格決定の理由

近辺にてアパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていない、加えて、行政的条件（一低専）より収益想定を成し難いため、収益価格を試算しなかった。近隣地域内では、専ら戸建住宅地域として居住の快適性が重視され、自己使用を目的とした取引が支配的であるので、当該市場の実態を反映した比準価格を標準とすることとし、代表標準地との検討を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昭和初期に開発された住宅地域である。街路幅員が狭いものの、生活利便性に優るため、需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

生活利便性の高い住宅地域であり、今後は徐々に建て替えが進みつつ良好な住環境を維持すると予測する。周辺住宅地の地価は底堅く、地価水準は横這い傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

ファミリー向けのマンションを中心に周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、市場性を反映した比準価格を中心として、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模住宅の中に工場等が見られる住宅地域として特に変動は無いが、当市住宅地への需要傾向の影響下、地価はやや弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成、地域要因の変動もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。既に底値圏との見方もあるが需要に力強さを欠き、地価水準は微減乃至横這い傾向にある。

価格決定の理由

周辺で共同住宅地としての利用は見られるものの、当該標準地の規模では賃貸共同住宅を想定することに現実味が薄いため、収益価格を試算しなかった。当該地域は居住の快適性を重視する自用目的の取引が中心であり支配的であるので、市場の実態を反映した取引事例から求めた信頼性の高い比準価格を標準とし、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

住環境や利便性は比較的良好な地域であるが、地域要因に大きな変動はみられず、地価の下落基調が続いている。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はない。比較的閑静な住環境であるが、地縁のない外部からの流入は少なく、地価は微減傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性を重視した自用の戸建住宅が取引の中心であり、当該地域のような1低専の住宅地域内で収益性を考慮することは馴染まないことから、収益還元法は適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として既に底値感もあるなか、同市の需要傾向を受け、地価は微減にて推移してきた。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成、地域要因の変化も観察されないので、今後とも現状を維持すると予測する。既に底値水準にあるとの見方もあるが、同市の全般的需要傾向の影響下にあり、地価は微減乃至横ばい傾向にある。

価格決定の理由

周辺での一般的な収益物件としては賃貸共同住宅・経年木造長屋等が挙げられるが近隣地域では収益物件ほぼ無く賃貸市場が形成されていない。また、当該標準地の規模では賃貸共同住宅を想定すること自体非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。同地域では自己使用目的の取引が支配的であるので、当該市場の実態を反映した比準価格を標準とし、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いの商工混在の路線商業地で、繁華性の問題等から需要は弱く、地価は依然として下落傾向。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに形成された路線商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。商工混在地域であるため繁華性は弱く、下落幅は小さいものの地価水準の下落傾向は継続すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、幹線沿いに形成された商工混在の路線商業地域であり、法人等の事業者による自用目的の取引が中心であることや繁華性等の要因から、賃貸市場は未成熟であり、賃料水準の把握もやや困難であること等から収益価格は低めに求められた。よって本件においては、市場の実態を反映し実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡についての検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として生活利便性は良好であるが、規模が小さく、徐々に既成化しつつある住環境を受けて、地価は微減を続けている。

地域要因の将来予測

 小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地域的には比較的広域であるが、取引は低迷し、地価は微減局面を継続するものと予測する。

価格決定の理由

 収益物件としてアパートの利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件も少なく、適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性のやや低い近隣商業地域であり、特筆すべき地域要因の変動は認められず、需要はやや弱含みで推移し、地価は依然として下落している。

地域要因の将来予測

当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、今後も現在の商環境を維持するが、地価は概ね弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

小規模店舗兼住宅が多い近隣商業地域にあって、周辺においては貸店舗等も見受けられるが、テナント需要が限定的であり、賃貸市場の成熟度が高くないため、適正な賃料水準が見出し難く、収益価格は相対的に精度が劣る。一方、比準価格は、同一需給圏の商業地域の事例より試算しており、実証的である。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模住宅が多い住宅地域であり特に変動は無いが、同市内住宅地同様、地価は弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域ではアパート等の収益物件は見当たらず賃貸市場が形成されていない。加えて、当該標準地の規模では賃貸共同住宅を想定することに現実味が薄いため、収益価格を試算しなかった。地域では自己使用目的の取引が支配的であり、この市場の実態を反映した取引事例から求めた比準価格を信頼性の高いものとしこれを標準に、次の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として生活利便性は良好であるが、規模が小さく、徐々に既成化している住環境を受けて、地価は下落を継続している。

地域要因の将来予測

 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域（天美西荘園）として熟成し、徐々に既成化の住環境へと推移するものと予測する。地域内の画地規模が小さく、取引は極端に低迷し、地価は下落局面を継続するものと予測する。

価格決定の理由

 収益物件としてアパートの利用はほとんどなく、また戸建住宅としての貸家物件も少なく、適正な賃料水準を形成するに至るほどの賃貸市場が形成されていないことから、収益性よりも快適性を重視した自用目的の取引が中心である。したがって、収益価格を試算せず、比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえて調整した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ブランド力のある住宅地域で、市場での人気はあり、潜在的な流入圧力が認められるため、下落の程度は比較的小幅にとどまっている。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現状のまま維持すると予測する。周辺住宅地の地価は弱含みであり、地価水準は緩やかな下落傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としてのアパート等の利用はほとんどなく、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅地域として成熟しており、地域要因の変動は特段認められないものの、需要はやや弱含みで推移し、地価は依然として下落している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、当面は現在の住環境を維持したまま推移するものと予測する。今後については、市況は未だ低調な状況にあり、地価は概ね弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自己使用中心の戸建住宅地域であり、比較的小規模な画地であることから、共同住宅の想定は非現実的と判断し、収益価格は試算しなかった。また、本件需要者は、取引に当たって生活利便性や居住快適性を重視するものと考えられ、実際の市場で形成された取引価格が意思決定に際しての指標となっているものと判断される。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。比較的利便性が良好であるが、住宅需要の回復に乏しく、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心に共同住宅、農地等が見られる地域であり、概ね現状を維持するものと予測する。利便性を有するが、域内の住宅需要は低調で、地価も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において事業採算性を有する賃貸共同住宅等の想定は困難であり、収益還元法は非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。