大阪府松原市別所５丁目２７０番２９(河内松原駅・恵我ノ荘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,700円

2017年01月01日に行った大阪府松原市別所５丁目２７０番２９(大阪府松原市別所５−１３−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,700円/㎡としました。

大阪府松原市別所５丁目２７０番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府松原市別所５丁目２７０番２９
住居表示別所５−１３−３５
価格86,700円/㎡
交通施設、距離河内松原、2,400m
地積116㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

倉橋秀斗氏による調査レポート

不動産鑑定士倉橋秀斗
価格86,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からバス圏のため住宅需要は弱く、地価の下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測小規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、最寄駅からバス圏で利便性が劣ることから需要の低迷状態が続いており、今後も地価は下落傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は近鉄南大阪線沿線で、松原市及びその周辺地域の住宅地域を圏域とする。主な需要者は同一需給圏内に存して地縁性を有する1次取得者が中心である。同一需給圏内では、駅徒歩圏で利便性の優る住宅地の継続的な分譲も見られるため、対象標準地の存する地域のような最寄駅からバス圏の住宅地域の需要は、弱い傾向が続いている。中心となる価格帯は、土地100㎡程度で1，000万円弱、新築戸建住宅では2，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因都心部の回復基調とは異なり、地域経済の景気回復感は乏しい状況である。高齢化を伴った人口減少等により、不動産需要も弱含み状態が続いている。

西浦宣行氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦宣行
価格86,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺住宅地域は既成化の強い住環境を呈することと、交通施設との接近性に相当劣位があり、地価は下落を継続している。
地域要因の将来予測 一般住宅、農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成し、今後も住環境の既成化が進むものと予測する。住宅地域として地域的に限定され、取引は低迷し、地価は未だ下落局面が継続するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪沿線の松原市、羽曳野市における小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は、松原市居住者（特に別所・三宅地区）が多く、30代半ばの第1次取得者が主であるが、地域内における不動産供給は無く、最寄駅との相対的位置の劣位性及び西方近接部に旧集落がある住環境を敬遠して、土地取引は低調で推移している。土地は120㎡程度で1，000万円前後、中古の物件は1，200万円程度が取引の中心である。
一般的要因景況感の回復が持続しているものの、全般的な息切れ感がある。松原市北東部エリアへの需要は下落傾向が続いている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5582482
北緯 135度5594914

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府松原市阿保５丁目９４３番３大阪府松原市上田７丁目２０６番１大阪府松原市岡５丁目１４８番１７大阪府松原市丹南４丁目１８４番４８大阪府松原市立部１丁目１７２番６大阪府松原市丹南１丁目３３０番１内大阪府松原市新堂１丁目５１７番３外大阪府松原市丹南４丁目２０１番１大阪府松原市丹南１丁目３３０番１大阪府堺市美原区真福寺２７９番１大阪府堺市美原区丹上４７５番１大阪府堺市美原区丹上４７５番１大阪府羽曳野市野８番１外大阪府羽曳野市野７５番８

参考：近隣駅の地価相場

河内松原駅(地価相場 115,000円/㎡)恵我ノ荘駅(地価相場 107,000円/㎡)高見ノ里駅(地価相場 125,000円/㎡)高鷲駅(地価相場 104,500円/㎡)布忍駅(地価相場 132,000円/㎡)萩原天神駅(地価相場 110,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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