大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５(河内松原駅・高見ノ里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


95,800円

2017年01月01日に行った大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５(大阪府松原市三宅中３−１１−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,800円/㎡としました。

大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５
住居表示三宅中３−１１−３３
価格95,800円/㎡
交通施設、距離河内松原、1,300m
地積104㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅の中に工場等が見られる住宅地域
前面道路の状況東4.7m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤幸基氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤幸基
価格96,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅の中に工場等が見られる住宅地域として特に変動は無いが、当市住宅地への需要傾向の影響下、地価はやや弱含みで推移してきた。
地域要因の将来予測小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域として熟成、地域要因の変動もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。既に底値圏との見方もあるが需要に力強さを欠き、地価水準は微減乃至横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線で松原市内の各駅を中心とする中小規模住宅地域の所在する範囲内。需要者の中心は、松原市と周辺地域に地縁等を有する一次取得者層と思料。対象標準地は中小規模住宅が多い住宅地域に属し、中小規模画地が一般的であるため、土地は100㎡程度で1，000万円前後が、新築の小規模戸建は2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因松原市は大阪都心部周辺のベッドタウンとしての性格を有するが、近年の人口減少・高齢化の影響により、一部を除き需要に力強さを欠く。

西浦宣行氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦宣行
価格95,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺住宅地域は既成化している居住環境と、交通施設との接近性に劣位があり、地価は下落を続けている。
地域要因の将来予測 小規模住宅が多い住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。広域的には集落的色彩が濃く地域的には限定しており、取引は低迷し、地価は微減局面を継続するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市における小規模の戸建住宅地域。需要者の中心は、松原市居住者が中心で、総額的な買いやすさを選好する第1次取得者層が大半である。交通施設との相対的位置に劣位及び集落的色彩のある住環境から、駅周辺の物件との競合により地域内における需要は依然として弱く、土地取引は弱含みが続いている。土地は100㎡で1，000万円前後、中古住宅は1，200万円までが需要の中心である。
一般的要因景況感の回復が持続しているものの、全般的な息切れ感がある。松原市北東部エリアへの需要は下落傾向が続いている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5867975
北緯 135度5552357

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河内松原駅(地価相場 115,000円/㎡)高見ノ里駅(地価相場 125,000円/㎡)布忍駅(地価相場 132,000円/㎡)河内天美駅(地価相場 132,000円/㎡)恵我ノ荘駅(地価相場 107,000円/㎡)長原駅(地価相場 175,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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