大阪府松原市天美西１丁目１０１番３４９(長原駅・河内松原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


113,000円

2017年01月01日に行った大阪府松原市天美西１丁目１０１番３４９(大阪府松原市天美西１−１１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。

大阪府松原市天美西１丁目１０１番３４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府松原市天美西１丁目１０１番３４９
住居表示天美西１−１１−３
価格113,000円/㎡
交通施設、距離河内天美、680m
地積107㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西浦宣行氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦宣行
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として生活利便性は良好であるが、規模が小さく、徐々に既成化している住環境を受けて、地価は下落を継続している。
地域要因の将来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域（天美西荘園）として熟成し、徐々に既成化の住環境へと推移するものと予測する。地域内の画地規模が小さく、取引は極端に低迷し、地価は下落局面を継続するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市、大阪市東住吉区における小規模の戸建住宅地域。需要者の中心は松原市の居住者が多く、総額的な買いやすさを選好とする第1次取得者層が大半である。景気が回復持続が存するものの、松原市の不動産市場は低迷が続き、地域内における需要は依然として弱く、土地取引も弱含みである。標準的な土地は92㎡で1，000万円前後、中古住宅は1，200万円までが需要の中心である。
一般的要因景況感の回復が持続しているものの、全般的な息切れ感がある。松原市北西部エリアへの需要下落傾向が続いている。

関敦生氏による調査レポート

不動産鑑定士関敦生
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昭和40年代から開発された住宅地域で、周囲の街路状況等に見劣る。需要は弱く、地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状のまま維持すると予測する。周辺住宅地の地価は弱含みであり、地価水準は今後も下落傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松原市を中心とする近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、市内居住者若しくは地縁性を有する者で、一次取得者層である。周辺市域からの転入は少なく、また需要を喚起する動きも少ない。地域内の不動産供給は散発的であり、土地取引件数は低位である。土地は90㎡程度で1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因松原市は、都市部へ交通の便が良く、ベッドタウンとして発展してきたが、現在人口減少・高齢化が進んでいる。一部を除き宅地需要は弱い。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度588067
北緯 135度5676901

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府松原市南新町６丁目２２７番３ほか１筆大阪府松原市一津屋町５５６番２大阪府松原市上田２丁目４７５番６大阪府松原市三宅町５５５番１ほか１筆大阪府松原市天美西３丁目３４番５大阪府松原市阿保２丁目５１番６大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５大阪府松原市大堀１丁目２０番２外大阪府松原市一津屋１丁目１４４番２０大阪府松原市天美南４丁目２６４番２２大阪府松原市別所７丁目５４７番８大阪府松原市東新町４丁目７６番７外大阪府松原市阿保５丁目９３８番２大阪府松原市三宅中７丁目１１９８番４大阪府松原市大堀１丁目８０番１外大阪府羽曳野市伊賀３丁目６３３番３５大阪府羽曳野市恵我之荘５丁目１５６番２６大阪府羽曳野市島泉７丁目９８番５大阪府羽曳野市恵我之荘６丁目６６番９大阪府大阪市平野区喜連１丁目８９３番７大阪府大阪市平野区喜連西１丁目１２００番１大阪府大阪市平野区長吉川辺３丁目２６４番１外大阪府八尾市楠根町２丁目３０番２２大阪府八尾市西木の本３丁目１１６番大阪府八尾市若林町２丁目１０１番

参考：近隣駅の地価相場

長原駅(地価相場 175,000円/㎡)河内松原駅(地価相場 115,000円/㎡)八尾南駅(地価相場 147,000円/㎡)恵我ノ荘駅(地価相場 107,000円/㎡)出戸駅(地価相場 175,000円/㎡)高見ノ里駅(地価相場 125,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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