大阪府松原市上田１丁目４７５番８外(河内松原駅・高見ノ里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


196,000円

2017年01月01日に行った大阪府松原市上田１丁目４７５番８外(大阪府松原市上田１−１０−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を196,000円/㎡としました。

大阪府松原市上田１丁目４７５番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府松原市上田１丁目４７５番８外
住居表示上田１−１０−９
価格196,000円/㎡
交通施設、距離河内松原、120m
地積101㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東8.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

関敦生氏による調査レポート

不動産鑑定士関敦生
価格196,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域。商圏は河内松原駅勢圏と狭く、空き店舗も見られる。需要は弱含み。地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後とも現状のまま維持すると予測する。周辺商業地の地価は弱含みであり、地価水準は緩やかな下落傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線を中心とする松原市及びその周辺の駅前商業地域。需要者の中心は、地元事業者若しくは個人投資家などである。幹線道路沿いにある大規模商業施設と比較すると、商圏が狭く集客力の点で劣るため、商業繁華性を見込んだ需要は少ない。取引自体が散発的であり、典型的な取引形態や価格帯を把握しにくい状況にある。
一般的要因松原市は、駅前の商業エリアで縮小傾向が見られ、住居系への移行が見られる。事業所等の統廃合、大型商業施設へのシフトが進んでいる。

後藤幸基氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤幸基
価格196,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因銀行、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり商圏が狭く、需要は弱含みで、地価は微減にて推移してきた。
地域要因の将来予測銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域としての現状から変動要因はなく、今後とも現状及び同市内地位は維持されると予測する。底値水準との見方もあるが需要は力強さを欠き、地価水準は微減乃至横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、松原市及びその周辺市、近鉄南大阪線沿線各駅等を中心とする駅前商業地域の範囲内。需要者の中心は、地元事業者若しくは資産家が挙げられる。幹線道路沿いにある大規模商業施設は商圏範囲が広く集客力が高いため、沿道型商業施設へと需要は流れつつあり需要は力強さを欠く。取引自体が散発的であることもあり、典型的な取引形態や価格帯を把握しにくい状況にある。
一般的要因事業所数の統廃合、大型商業施設へのシフトが進んでいる。駅前の商業エリアでは縮小傾向が見られ、一部住居系への移行が見られる。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度576096
北緯 135度555786

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河内松原駅(地価相場 115,000円/㎡)高見ノ里駅(地価相場 125,000円/㎡)恵我ノ荘駅(地価相場 107,000円/㎡)布忍駅(地価相場 132,000円/㎡)河内天美駅(地価相場 132,000円/㎡)高鷲駅(地価相場 104,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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