大阪府松原市河合２丁目４５１番２５(河内松原駅・高見ノ里駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


100,000円

2017年01月01日に行った大阪府松原市河合２丁目４５１番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を100,000円/㎡としました。

大阪府松原市河合２丁目４５１番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府松原市河合２丁目４５１番２５
住居表示 
価格100,000円/㎡
交通施設、距離高見ノ里、720m
地積119㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤幸基氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤幸基
価格100,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模住宅が多い住宅地域であり特に変動は無いが、同市内住宅地同様、地価は弱含みで推移してきた。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成し地域要因の変動も観察されないので、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。既に底値圏との見方がある一方需要には低迷も見られ、地価水準は下落傾向を示す。
市場の特性同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線で松原市内各駅を最寄り駅とする中小規模住宅地域の所在する範囲内。需要者の中心は、松原市と周辺地域に地縁等を有する中堅所得者である2次取得者層等と観察する。周辺での取引画地規模にはやや開きがあるが、土地100㎡程度で1，000万円前後、新築小規模戸建画地規模同程度は2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因松原市は大阪都心部周辺のベッドタウンとしての性格を有するが、近年の人口減少・高齢化の影響により、一部を除き需要に力強さを欠く。

西浦宣行氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦宣行
価格100,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地域として交通施設との接近性に劣位があり、建物も更新時期を迎えつつある住環境を受けて、地価は下落を続けている。
地域要因の将来予測 小規模一般住宅等が多い住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地域的には比較的広域であるが、取引は低迷し、地価は微減局面を継続するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、近鉄南大阪線沿線の松原市、羽曳野市、大阪市東住吉区における小規模の戸建住宅地域。需要者の中心は松原市の居住者が多く、総額的な買いやすさを選好とする第1次取得者層が大半である。景気の回復持続が存するものの、松原市の不動産市場は低迷が続き、最寄駅の選好性が相対的に低い地域内における需要は弱く、土地取引も弱含みである。標準的な土地は120㎡で1，100万円まで、中古住宅は1，300万円までが需要の中心である。
一般的要因景況感が回復が持続しているものの、全般的な息切れ感がある。松原市南西部エリアへの需要は下落傾向が続いている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5788457
北緯 135度5537638

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府松原市南新町６丁目２２７番３ほか１筆大阪府松原市上田２丁目４７５番６大阪府松原市向井町１７３番３３ほか１筆大阪府松原市天美西３丁目３４番５大阪府松原市三宅中３丁目１７８３番５大阪府松原市阿保４丁目３４２番３１大阪府松原市天美南４丁目２６４番２２大阪府松原市高見の里６丁目４０６番３大阪府松原市田井城５丁目８番８大阪府松原市東新町４丁目７６番７外大阪府松原市阿保５丁目９３８番２

参考：近隣駅の地価相場

河内松原駅(地価相場 115,000円/㎡)高見ノ里駅(地価相場 125,000円/㎡)布忍駅(地価相場 132,000円/㎡)恵我ノ荘駅(地価相場 107,000円/㎡)河内天美駅(地価相場 132,000円/㎡)高鷲駅(地価相場 104,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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