地域要因

佐屋駅徒歩圏内の既成住宅地域で、市場での人気は普通で地域要因に大きな変動は無く、地価は概ね横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、地積過小及び戸建住宅中心の地域であること等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内に存する住宅地域である。最寄駅から徒歩圏内にあるものの、需要は限定的であり、地価はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。当面は現状のまま推移するものと予測される。地価水準はやや弱含み傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、市街化調整区域に存し、収益物件は殆どなく賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。また、対象標準地は、一般住宅、農地等が見られる住宅地域に存し、価格形成は収益性よりも快適性・利便性が重視され、自用目的での取引が中心である。したがって、市場動向を勘案のうえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地の検討及び単価と総額との関係をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新庁舎に比較的近い既成住宅地域であるが、需要は本格的な回復基調にはない。地価は横這いに推移している。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の建ち並ぶ既成の住宅地域で、当面特段の地域変動要因はなく、今後も概ね現状で維持するものと予測する。地価水準は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。画地の規模等からも収益用建物を想定することは困難であり、収益還元法は適用を断念した。地域の取引は自己使用目的が支配的であることから、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

集落内小店舗が見受けられるものの農家住宅中心の地域であり、変動要因に乏しい。地価は低調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及は農家住宅を中心とした住宅地域てあり、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、しかも行政的条件から、収益建物を想定することは非現実的で、実現性がないため収益価格は試算しなかった。また快適性をより重視する住宅地域であることから、客観的で市場性を反映した比準価格を採用するとともに、代表標準地との価格検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域で地域の発展性に乏しく地域要因に大きな変化は無く、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺に農地が多く残る住宅地域で、宅地開発の動きもほとんどなく、今後とも現状にて推移するものと予測する。変化に乏しい地域のため、地価水準は安値で安定しており横ばい傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的の取引がほとんどである。同一需給圏内において信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、共同住宅等の賃貸需要はほとんどなく、賃貸市場が未成熟なため非適用としたことは実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

日比野駅徒歩圏内の既成住宅地域で、市場での人気は普通で地域要因に大きな変動は無く、地価は概ね横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

農地も残る地域であるが、需要が限定的なこともあり急速な発展は見込めず、当面は概ね現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、地積過小及び戸建住宅中心の地域であること等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内の既成集落地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とする住宅地域であり、地域の変動を促す要因もなく、当面は現状のまま推移するものと思われる。地価は農家集落地の住宅需要が低調なこともあり、暫くは緩やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法は適用しなかった。当該地域のような農家住宅を主とする地域は自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であり、類似地域内の多数の取引事例より試算された比準価格は信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性良好な住宅地域であり、地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近鉄弥富駅徒歩圏に位置し、一般住宅が建ち並ぶ利便性の良好な住宅地域。地域要因に特別の変動はなく、当面は現状で推移するものと思われ、安定的な需要があることから、地価は横這いで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道背後に一般住宅、作業所等の混在する住宅地域。特に価格に影響を及ぼす変動要因はない。

地域要因の将来予測

住宅、小工場が混在する地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える変動要因はなく、暫くは現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道背後の住宅地域。特に価格に影響を及ぼす変動要因はない。

地域要因の将来予測

周辺には農地も見られる住宅地域である。今後も利用状況に大きな変動も無く、暫くは現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや離れた混在住宅地域。特に価格に影響を及ぼす変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える変動要因は無く、暫くは現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする旧来からの熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は概ね横ばい又は緩やかな下落で推移している。

地域要因の将来予測

空地が少ない熟成した住宅地域であり、地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、自己の居住用の住宅取得を目的とする取引が中心であり、比準価格は、同一需給圏内の代替可能な住宅地の取引事例から求めたもので、取引の実態を反映し実証的である。本件標準地は、画地規模等から経済合理性に見合う建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、また当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性がやや劣るものの戸建住宅を中心とする住環境が良好な住宅地域である。地価は、横這い又は緩やかな下落で推移している。

地域要因の将来予測

戸建一般住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域である。地価は横ばい傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、収益性より居住の快適性を重視する地域で、自己の居住用住宅取得を目的とする取引が中心である。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。本件標準地は、画地規模等から経済合理性に見合う建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、また当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。