愛知県愛西市町方町大山田１０２番(佐屋駅・五ノ三駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,000円

2017年01月01日に行った愛知県愛西市町方町大山田１０２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,000円/㎡としました。

愛知県愛西市町方町大山田１０２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県愛西市町方町大山田１０２番
住居表示 
価格33,000円/㎡
交通施設、距離町方、1,600m
地積330㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅原悟氏による調査レポート

不動産鑑定士菅原悟
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域で地域の発展性に乏しく地域要因に大きな変化は無く、地価は概ね横這い傾向にある。
地域要因の将来予測周辺に農地が多く残る住宅地域で、宅地開発の動きもほとんどなく、今後とも現状にて推移するものと予測する。変化に乏しい地域のため、地価水準は安値で安定しており横ばい傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は愛西市、津島市、弥富市等の海部地域及び稲沢市南部の市街化調整区域に存する住宅地域である。需要者の中心は、圏内在住者及び世帯分離による一次取得者であり、圏外からの転入者はほとんどいない。公法上の規制等から大規模な宅地開発の可能性もなく需給は限定的である。需要の中心価格帯は、把握困難である。
一般的要因人口の減少及び高齢化、地震による災害リスク及び、地域経済の低迷等に伴い、不動産市場の低迷が続いている。

名和宏恭氏による調査レポート

不動産鑑定士名和宏恭
価格33,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鉄道駅の徒歩圏外に位置する一般住宅、農家住宅等が混在する既成の住宅地域であり、需要は弱く、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の既成の住宅地域であり、鉄道駅からも遠く、新規需要は弱いため、格別の地域要因の変動は見られず、今後とも現状のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は名鉄津島線、名鉄尾西線沿線で愛西市及び隣接市町内に位置する市街化調整区域内の住宅地域の圏域。需要者の中心は地元地縁者であり、転入者は少ない。中心市街地へのアクセスが悪く、宅地開発も進んおらず、居住環境も劣り、競争力は弱いことから、不動産市場は全体として停滞しており、地価は横ばい傾向で推移している。取引件数が少なく、総額も規模により様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因愛西市の不動産需要は全体的に弱い傾向にあるものの、藤浪駅の徒歩圏に位置する区画が整った住宅地域は人気が高く、一部で地価が上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1523735
北緯 136度6997639

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県愛西市大字早尾字晩稲場１２７番愛知県愛西市大字山路字西郷付４番愛知県愛西市大字須依字元屋敷１６５番２愛知県愛西市大字須依字佐原２２３７番８愛知県愛西市山路町西郷付４番愛知県愛西市須依町元屋敷１５５番４愛知県愛西市須依町佐原２２３７番８

参考：近隣駅の地価相場

佐屋駅(地価相場 62,700円/㎡)五ノ三駅(地価相場 62,800円/㎡)日比野駅(地価相場 62,700円/㎡)弥富口駅(地価相場 62,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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