愛知県愛西市柚木町中田面４８６番７(日比野駅・津島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,000円

2017年01月01日に行った愛知県愛西市柚木町中田面４８６番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,000円/㎡としました。

愛知県愛西市柚木町中田面４８６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県愛西市柚木町中田面４８６番７
住居表示 
価格62,000円/㎡
交通施設、距離日比野、350m
地積141㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅、農家住宅、農地が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅原悟氏による調査レポート

不動産鑑定士菅原悟
価格62,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因日比野駅徒歩圏内の既成住宅地域で、市場での人気は普通で地域要因に大きな変動は無く、地価は概ね横這いの傾向にある。
地域要因の将来予測農地も残る地域であるが、需要が限定的なこともあり急速な発展は見込めず、当面は概ね現状で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は名鉄尾西線、津島線及び近鉄名古屋線沿線で、概ね愛西市、津島市、弥富市北部、蟹江町西部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者が大半を占める。同一需給圏内では地価の下落等の理由により、利便性の高い名古屋方面へ流れる顧客もおり、利便性の特に優る地域を除いて需要はやや弱含みで推移している。土地は1000万円前後、新築戸建物件は2000万∼2600万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因人口の減少及び高齢化、地震による災害リスク及び、地域経済の低迷等に伴い、不動産市場の低迷が続いている。

佐藤和徳氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤和徳
価格62,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農地も多く見られるが、駅徒歩圏内の住宅地域であり、比較的生活利便性は高い。特に価格形成に影響を与える変動要因はない。
地域要因の将来予測駅に比較的近いが農地も多く見られる住宅地域。利用状況に変動は無く、今後暫くは現状維持で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は名鉄尾西線、津島線沿線で、概ね愛西市南部を中心として周辺市町を含む住宅地域。主たる需要者は、圏内居住者が大半を占め、圏外からの転入は少ない。周辺の土地利用は農地が多く、住宅地として未成熟な地域であるため、市場競争力は低く、また、需要者の災害リスクへの関心が高まり低地に対する不動産需要は総じて弱含みで推移している。土地は1，000万円程度、新築戸建住宅は2，000万∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因地域経済低迷の影響から、人口減少、高齢化が進行している。不動産需要は駅周辺など一部エリアを除き、弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1637639
北緯 136度7255353

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日比野駅(地価相場 62,700円/㎡)津島駅(地価相場 63,600円/㎡)佐屋駅(地価相場 62,700円/㎡)町方駅(地価相場 63,800円/㎡)藤浪駅(地価相場 66,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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