地域要因

周辺地域は幹線道路沿いの路線商業地域であるが、価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域で、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。近隣地域内は賃貸物件も若干見られるが、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、自用目的の取引が大半である。よって、収益性を重視した価格形成は認められず、収益価格は低位に求められた。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は市内中心部周辺の区画整理済みの住宅地域で、宅地需要は概ね堅調と認められる。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域で大きな地域的な変化はなく、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、比較的小規模な戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、画地規模の制約等から収益還元法の適用を断念した。地域内の取引の中心は自用目的が主であり、専ら居住環境に趣きを置いている。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域は街路がやや狭いが利便性が良好であり、住宅需要は堅調である。

地域要因の将来予測

市の中心市街地に比較的近い住宅地域で、今後とも同等の住環境を維持するものと予測する。需要は堅調で、地価水準は上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域より信頼性のある事例を収集した。標準地は画地規模が小さく経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であったため収益価格は試算しなかった。市場では自用目的での取引が中心であり、取引の価格水準を指標に価格が決定されると認められることから、試算価格の調整に当たっては比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西尾駅周辺における大規模商業施設の開業の影響を受け、市内中心部、駅周辺に位置する当該地域の更なる活性化が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。近隣地域内は賃貸物件も若干見られるが、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、自用目的の取引が大半である。よって、収益性を重視した価格形成は認められず、収益価格は低位に求められた。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの既成住宅地域であるため需要供給は活発でなく、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の規模等より賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、中小規模の工場・事業所が混在する地域で、生活利便性がやや劣る地域である。土地需要は少ないが、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、住工混在住宅地域内に所在するが、住宅地としての土地利用が増加している地域で、自用の住宅取得を目的とする取引が中心である。収益価格は最寄駅までの距離等から賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未熟であると判断し採用しなかった。当該地域は、居住の快適性、通勤通学等への利便性等を重視する地域であり、比準価格を標準として、地元不動産業者へのヒアリング結果等も参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の南側は区画整理事業施行中の地域で、その利便を享受しつつ、宅地需要も増加傾向である。地価は微弱だが上昇傾向であると予測される。

地域要因の将来予測

近隣地域の南西において区画整理事業が施行中。周辺部は新規に住宅が立地し、店舗等も比較的近距離にあり、宅地需要および価格水準について将来的に波及効果があるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、居住を意識した自己の土地取得が多く、比準価格はこの市場実態が反映されたもので実証性を有する。一方収益価格に関しては、対象地は画地規模及び経済的合理性の観点から賃貸住宅の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映されつつ、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力があると判断され、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての需要は堅調で、当地域の地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

農地や空地が介在する戸建住宅を中心とする住宅地域であり、最寄駅への利便性はよく今後も現状の住環境を維持するものと思料される。地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例との比較から求めた市場性を反映する実証的な価格である。当該地域においては自用目的での取引が主体である。近隣地域においては賃貸市場は熟成しておらず、収益価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっては実証性のある比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用途的に概ね熟成しており、地域に変化を促す特段の要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅の建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であり、地域に変化を促す特段の要因も見受けられないことから、当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域であり、収益物件は共同住宅が見られる程度である。又、画地規模の制約から効率的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からはやや距離があるものの、居住環境は比較的良好であり、周辺地域を含め、需要は底堅い地域である。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後とも現状の地域環境を維持するものと思われるが、良好な住環境を有する地域で、景気動向には留意を要するが、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、西尾駅の北西方に位置し、一般住宅を主体とした区画整然とした住宅地域である。需給動向を見ると自用目的での取引が主体であり、規模が小さいこと等より経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定することが困難なため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。