地域要因

中野駅徒歩圏内の利便性の高さを兼ね備える優良住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

「中野」駅徒歩圏、且つ、中規模以上の一般住宅、中層共同住宅が建ち並ぶ上品等の住宅地域として成熟しており、今後も現状維持と予測した。高額所得者層を中心とした需要が多く、地価推移を上昇基調と予測した。

価格決定の理由

比準価格は、住環境や規模、買主の属性につき規範性が高い成約事例を中心に求められ、客観的で説得力が高い。一方収益価格は低位に試算された。近隣地域は中野駅徒歩圏内の高級住宅地域として成熟しているが、節税対策を主眼に据えた共同住宅利用は見受けられるものの、高層化が困難な為、自己使用目的の需要が中心となっている。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環状7号線沿いの路線商業地域で、繁華性は低く変化は認められないが、まとまった土地はマンション需要がある。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

環七通り沿いの中低層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域に特段の変化は生じておらず、当面現状のまま推移していくものと思われる。地価はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

当該地域は小規模店舗経営の自用の個人事業者と賃貸等の収益目的の法人が需要者で、取引が行われる。従って、市場性を反映した比準価格は信頼性が高い。収益価格は当該地域は需要が弱く賃料水準は低いため、価格は低くなった。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

中野駅を最寄とする早稲田通り沿い商業地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例から試算し市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ早稲田通り沿いの商業地域の地域性に基づき収益性を反映した理論的な価格であるが、変動要因を内包する。市場参加者は、代替不動産の取引価格や稀少性及び対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅新北口駅前広場が整備されつつある。駅周辺では今後も再開発が続く予定だが、現状では、市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

共同住宅の多い住宅地域として熟成している。中野四丁目地区の再開発が完了したが特に大きな影響はなく今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中層の共同住宅を主体とする住宅地域で都心への通勤者や通学者を対象とした賃貸物件も多い。賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格の規範性も認められるが、現実の市場では共同住宅用地としての希少性に着目した価格形成が行われる傾向が強く、近時の市場動向を反映した比準価格は優れて実証的で重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

野方駅から徒歩圏の成熟した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域として熟成しており、当面の間現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の利便性の高い住宅地域として熟成しており、賃貸需要も多く見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人気路線であるJR中央線沿線で中心商業地域背後の生活利便性が高い住宅地地域として熟成しており需要は底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等を中心とする住宅地域として熟成しており今後とも概ね現状の住環境を維持するものと予測する。生活利便性を背景とする底堅い需要を受け地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方収益価格は行政的条件、画地条件の制約もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が中心の住宅地域に存するため市場参加者は収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

完了した中野四丁目地区再開発に続き、中野駅周辺で複数の再開発構想があり、今後近隣地域に及ぼす大きな変動要因として、その影響が注目される。

地域要因の将来予測

店舗事務所を中心とした商業地域として熟成しているが、中野駅南口周辺の再開発計画が具体化しつつあることから、今後はやや発展的に推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 駅前立地で規模も比較的大きく、店舗、事務所を中心に多様な用途を背景とした需要がある。投資採算性や収益性に依拠した価格形成も認められるが、現実の市場では立地の稀少性や優位性がより強く志向され、この立地特性を反映しつつ需要者の求める投資採算性等をも内包した比準価格は実証的で説得力を有し重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅南口に再開発構想があるが、当該近隣地域への影響は限定的と見られ、現状では市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿道の店舗、マンション等を中心とした地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 店舗兼マンションや沿道サービス店舗を中心に自用賃貸問わず多様な用途を背景とした需要がある。投資採算性や収益性を選択指標とした価格形成も認められるが、現実の市場における多様な取引目的等及び近時の市場動向を反映し、かつ需要者の求める収益性等も内包した比準価格は実証的で説得力を有し重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺再開発の影響等、投資用収益物件の需要が旺盛で、中野駅周辺商業地域の内、比較的繁華性の低い桃園通り沿い商店街地価も強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中野通り背後の「近隣商業地域」として熟成しているが、共同住宅等の住宅需要も近年増加傾向にある。地価は昨今の経済情勢や周辺都市整備事業の影響を反映し、総じて上昇基調にあるものと予測した。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例につき、JR中央線沿線物件の繁華性、及び立体利用に影響を及ぼす容積率等に着目した適切な分析が為されており、客観性・実証性に長ける。一方、賃料想定等が適切に為された投資運用観点からのアプローチによる収益価格も理論値としての説得力を有するが、市場面での実証性にやや欠ける。従って、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、更に、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。