地域要因

奥沢駅徒歩圏内の閑静な住宅地であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅に近いので賃貸住宅も見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり住環境等に変動はみられず、交通利便性が良好であることなどから土地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後とも現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は標準地と位置関係の近い事例等を重視して適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、相応の容積率を消化し得ることから店舗兼共同住宅地としての需要は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、品川区内の幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に求められた価格で、市場の実態を反映しており信頼性が高い。また、収益価格は対象標準地上に最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定し、適切な賃貸条件を基に求められた価格であり、典型的な需要者の投資採算性を反映した価格である。そこで本件では、比準価格と収益価格を関連付け、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅への接近性が良好な高台の住宅地域であり始発駅を最寄駅とすることもあって需要は堅調である。近時は敷地の細分化が顕著である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く、共同住宅も混在する住宅地域であるが、最寄駅への接近条件も良好であることから、規模のまとまった土地は分譲マンション用地に移行することも予測される。

価格決定の理由

周辺は居住の快適性に着目した自用の居住目的の取引が中心である。比準価格は都営浅草線沿線の事例から求めたもので市場実態を反映している。収益価格は賃貸住宅を想定して直接法を適用したものであるが、自用目的の取引が中心で収益物件の取引が一般的でないため地価水準に見合った賃料水準が形成されておらず、やや低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住環境良好な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。需要は総じて堅調も総額が嵩む画地に対する需要は鈍い。

地域要因の将来予測

中規模の低層戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認められず今後も同様と思料する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模住宅が多い閑静な住宅地域であり、主たる需要者は居住の快適性・利便性を重視する自己の居住目的の個人である。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価格である。賃貸想定により求めた収益価格は、基準容積率の影響から投資採算性が劣るため低位に求められた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性を上昇させる変動要因は見当たらず、引き続き住宅化が進行している。地価は利便性、値頃感等から引き続き上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者は店舗・共同住宅等の収益性を重視する法人等も想定されるが、比準価格は取引事情を含むこともあるが本来収益性、原価性をも集約した価格であり、かつ店舗、共同住宅等多様な用途を前提とした市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では当地域での用途の多様性（商住混在等）及び住宅併用の自己使用も比較的多いことを勘案し、比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、総額的に手頃な価格帯の住宅地で価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅に共同住宅が混在する熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持してゆく地域であると予測される。

価格決定の理由

近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、マンション、アパート等の収益物件も見られる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、代表標準地としての半年間変動率の妥当性等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな変動要因がないことから、利便性と住環境で均衡の取れた当該地域の需要に安定感。500m先の武蔵小山駅前再開発の好影響を間接的に享受。

地域要因の将来予測

東急目黒線の都心直通運転（平成12年）、地下化（平成18年）以降は地域要因に大きな変動はないが、徒歩圏の武蔵小山駅前で再開発が始まり、今後も住環境と利便性に優れた住宅地として人気を維持するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は全て西小山駅を最寄りとする住宅地の取引から求められ、標準地と価格牽連性が強く、取引実態を反映して価格水準を的確に現している。一方で収益価格は、標準地が低層住宅地域に存する小規模地であり、効率的な収益用不動産の建築には小さいことから、低位となった。ここでは、収益性よりも居住の快適性を重視する中心的需要者の取引動機を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。