東京都大田区東嶺町１３４番４８(御嶽山駅・久が原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
462,000円
2017年01月01日に行った東京都大田区東嶺町１３４番４８(東京都大田区東嶺町３４−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を462,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都大田区東嶺町１３４番４８ |
| 住居表示 | 東嶺町３４−１４ |
| 価格 | 462,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 久が原、150m |
| 地積 | 304㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石原伸彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石原伸彦 |
|---|---|
| 価格 | 463,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地は規模等の面で地域において標準的な不動産で、その市場競争力は中位であり、個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 戸建住宅地域であり住環境等に変動はみられず、交通利便性が良好であることなどから土地需要は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は低層住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後とも現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大田区西部の戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの転入者も比較的多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地や建売住宅が中心であるが、規模が大きく総額が高い土地は建築条件なしで販売されている。最寄駅への接近性が良好であることなどから需要は堅調に推移している。土地は総額5，000万円前後、建売住宅は総額6，000万円前後の物件が需要の中心であるとみられる。 |
| 一般的要因 | 大田区の人口は微増傾向、土地取引件数・土地取引面積は概ね横ばいで推移している。建築着工は貸家の増加が特徴的である。 |
加涌康士氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 加涌康士 |
|---|---|
| 価格 | 462,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 都心への利便性と住環境が良好な閑静な住宅地域である。ミニ開発による宅地の細分化が見られる。住宅地として需要が強く地価は堅調に推移する。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の戸建住宅を中心に、共同住宅等が見られる閑静な住宅地域として成熟している。価格形成要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、区南西部の圏域で、このうち特に代替競争関係が強い地域は東急池上線沿線の熟成した住宅地域である。需要者の中心は、地縁者のほか都心へ通勤する一次取得者で、転売を目的とした不動産業者等も見られる。交通利便性と居住の快適性から、個人の住宅需要は強く、また、建売業者の需要も顕著である。取引価格帯は土地で概ね坪当たり140∼170万円程度、画地の細分化により総額を抑えた新築建売住宅で概ね5∼6千万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気は一部に改善の遅れもあるが、雇用所得環境の改善と各種政策効果で緩やかな回復が期待される。地価は上昇傾向にあるが上昇の鈍化がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5807372 北緯 139度6844284 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都大田区大森北３丁目１１番６東京都大田区南雪谷２丁目７２０番９及び７２０番１０東京都大田区南馬込４丁目１２６９番４東京都大田区東雪谷５丁目８７９番９東京都大田区東雪谷３丁目５１６番１及び５１７番３東京都大田区羽田３丁目７番５東京都大田区田園調布南１９番５９東京都大田区南久が原二丁目４番８東京都大田区中央五丁目８７番１大分県杵築市大字小野字横頭７７３番東京都大田区久が原３丁目１０５２番６外
参考：近隣駅の地価相場
御嶽山駅(地価相場 522,000円/㎡)久が原駅(地価相場 502,000円/㎡)雪が谷大塚駅(地価相場 522,000円/㎡)鵜の木駅(地価相場 482,000円/㎡)沼部駅(地価相場 503,500円/㎡)千鳥町駅(地価相場 482,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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