地域要因

当該地域は利便性に優る希少性高いマンション地域であり、競争力は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係は、市場におけるマンション販売状況や地域の特性等を反映する。分譲用地の需要者は投資採算性から意思決定を行うマンション業者、投資法人等である。比準価格は市場性を反映した価格であり、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格である。したがって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか低層共同住宅等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

奥沢駅徒歩圏内の閑静な住宅地であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅に近いので賃貸住宅も見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、経済情勢を反映して当該地域の地価は、事業用地地としての需要が回復傾向で、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現在の環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

繁華性を上昇させる変動要因は見当たらず、引き続き住宅化が進行している。地価は利便性、値頃感等から引き続き上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者は店舗・共同住宅等の収益性を重視する法人等も想定されるが、比準価格は取引事情を含むこともあるが本来収益性、原価性をも集約した価格であり、かつ店舗、共同住宅等多様な用途を前提とした市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では当地域での用途の多様性（商住混在等）及び住宅併用の自己使用も比較的多いことを勘案し、比準価格を重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

九品仏駅徒歩圏内の住宅地域であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、集合住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅に近いので賃貸アパートも見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駒沢大学駅徒歩圏内の住宅地域であるので需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅にアパート等も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象標準地の存する地域が最寄駅から徒歩圏内なので賃貸アパートも見られるものの、自用目的の取引が中心となっている地域であるため、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自由が丘・田園調布の高級住宅地の需要の高まりを受け当地域の地価も幾分上昇傾向にあると思料する。その他特に変動要因は見当たない。

地域要因の将来予測

地域は中規模以上の戸建住宅が多い比較的閑静な低層住宅地域で、近隣周辺では低層の共同住宅、土地の細分化も見られるが、今しばらくは現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は低層の共同住宅も見られる地域であるが、土地価格に見合うだけの賃料水準に達していない等のため収益価格は低位に求められる傾向にある。標準地は比較的住環境が良好な住宅地域に存し需要者は収益性よりも居住性等を重視して自用の住宅取得を目的とする富裕層が中心であることから、その市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は比較考量に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの分譲住宅地で、画地も整然とした駅徒歩圏の閑静な住宅地域を形成している。良好な住環境と都心への利便性から地価は上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする居住環境が良好で、閑静な住宅地域として熟成している。格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して求めた価格である。収益価格は、共同住宅を想定して収益性の側面から市場価値を求めた価格である。対象標準地は、居住の快適性等を重視する住宅地域で、自用目的の取引が中心となり、容積率が低い当該地域では収益価格は低く求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地からの検討を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。