地域要因

私鉄駅周辺の近隣商業地域としての位置付けであり、今後ともに大きく変化する兆しはない。

地域要因の将来予測

近隣地域は私鉄駅に近い近隣商業地域で今後とも現状を維持して行くものと判断される。地域住民の底堅い最寄品需要もあることから、地価は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

藤沢市内私鉄沿線における近隣商業地を中心とする類似地域での取引事例より比準価格を得た。一方、近隣地域は画地規模が概ね小規模な地元事業者による自用の低層店舗ビルが大部分をしめる。したがって、利回りによる収益性に基づく市場としての成熟度は低い傾向にある。よって、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、昨年公示価格との検討も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の細分化傾向が顕著でありミニ開発は比較的多いものの、地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

地価は下落傾向にあるが、旧来から名声の高い戸建住宅地域であることから、中長期的には地価は安定的に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、「鵠沼」を代表する閑静な戸建住宅地域であり、アパートは散見される程度である。収益性より居住の快適性が重視される地域であり、取引の中心は自用目的で、住宅用途の賃貸市場の熟成は劣ると思慮する。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、共通地点としての前年指定基準地価格との検討をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の住宅地であり、生活利便性の高い地域である。震災の影響は薄れつつあるものの、供給圧力は強く価格は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域の特段の変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと判断される。震災の影響は薄れつつあるものの、供給圧力は強く価格は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存する。近隣地域内には共同住宅も見られるものの、主たる需要者は自己使用の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境条件としては概ね良好であるものの、津波の影響や利便性の程度等から弱含みの状態が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、海岸にも近く住環境は概ね良好であるが、津波の影響による心理的な影響から地価は依然として弱含んでおり、この影響はしばらくの間続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、対象標準地と同様に海岸まで徒歩圏内の住宅地の事例から試算した比準価格の説得力は高い。一方、収益価格の算出にあたって、周辺にアパート等の収益物件が少ないため、戸建住宅を賃貸に供する事を想定したが、家賃水準が低いことから収益価格も低位に試算された。本件では、規範性の高い比準価格を重視して収益価格を参酌し、さらに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性にやや劣るものの住環境良好な既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした熟成した住宅地域であり、格別の変動要因は認められない。海浜に近い低標高地であるため、ハザードの影響が若干残っており、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も見られるが、一低専であることから土地利用上の制約が厳しく、収益性は低い。中規模戸建住宅が標準的使用であり、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の土地取引が支配的な地域である。よって、本件に於いては、市場実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層の小売店舗等が連担する駅至近の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動要因は無く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、小田急江ノ島線本鵠沼駅に近い低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に特段の変化の兆しは認められないため、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は、小田急江ノ島線本鵠沼駅至近の日用品等の販売を主体とする近隣商業地域に存する。主たる需要者は店舗兼住宅の自用目的の取得者であり、市場性を反映した実証的な価格を重視して土地取引を行う。近隣地域は低層建物が多く土地の効率的な利用が図られていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本鵠沼駅の徒歩圏にある熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

本鵠沼地区の熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が多い中、本件では対象不動産と同じ本鵠沼地区内の取引事例等を複数採用し、説得力ある比準価格が得られた。収益価格は、対象不動産が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合った賃料収受を想定することが困難であること等から、やや低位に得られた。本件では市場実態を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

私鉄駅徒歩圏の鵠沼地区の住宅地であるが、東海地震への懸念から需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

近隣地域は旧来からの既成住宅地で、特段の変化は予測されない。地価動向は一時回復傾向にあったが、やや弱含み傾向を示している。

価格決定の理由

本鵠沼地区の類似地域での取引事例より比準価格を得た。近隣地域は戸建住宅地域であることから、戸建住宅等の賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格と比し大きく低位に求められた。これは、標準地のような戸建住宅地においては賃貸需要を想定せず居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。鵠沼地区の一角に位置しているため、地価は僅かな下落が続いている。

地域要因の将来予測

大規模画地の細分化が徐々に進行しつつあるが、道路等の再配置は困難な既成住宅地域であるため、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間、現状維持程で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか共同住宅も見られる既成の住宅地域であるが、アパート等は既存所有地の有効活用として建築されているものと思われ、需要の相当部分は戸建住宅等の自用目的が占めている。 よって、信頼性を有する取引事例から試算された比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

江ノ島電鉄沿線の住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内であるが、利便性がやや劣るため、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は藤沢市南西部の戸建住宅を中心とする住宅地域で、特に価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件においては、対象標準地が最寄り駅から徒歩圏にあり、利便性は概ね良好であるので、投資採算性の検討も行ったが、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心であるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域のためであり需要は比較的堅調である。地価も安定して推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅からは徒歩圏の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、大きな変動要因も見受けられず、同様の環境を暫くは維持するものと思料される。地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は藤沢本町駅から徒歩圏の住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるものの、需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は成熟しておらずこのため収益価格は低位となった。従って、本件では市場性を反映する取引事例を採用して試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東海地震の懸念から需要より供給が大きい状態にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は海に近い低層住宅地として熟成し根強い人気があるものの、駅から徒歩圏外にあり利便性がやや劣る地域で、一部にまだ震災による津波に対する不安感が残っている。

価格決定の理由

辻堂東海岸地区における類似地域の信頼性のある取引事例より比準価格を得た。近隣地域では共同住宅が見られることから、共同住宅の賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格より低位に求められた。これは、住宅地が一般的に収益性より居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近い既成住宅地域であり、生活利便性の高い地域である。震災の影響は薄れたものの、需給は弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅、アパート、店舗等が混在する最寄駅に近い住宅地域である。地域の特段の変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと判断される。震災の影響は薄れたものの、需給は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅に近い交通利便性に富む住宅地域に存する。近隣地域は熟成した住宅地域でありアパート等も見られるものの、主たる需要者は自己使用の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されず収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

買い回り等の生活利便性及び住環境が良好な地域であるが、最寄り駅からやや距離があるため、地価は若干弱含みである。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅が多い地域であり、環境の良好な住宅地域として根強い需要がある。湘南エリアのマンション需給は比較的良好であるが、当該地域は最寄り駅からやや距離があるため、地価は若干弱含みに推移している。

価格決定の理由

標準地と同等の大規模画地の取引事例は少なく、立地条件等を再吟味すると、マンション開発業者が主な需要者である。比準価格は、マンション開発業者を含む面大地の取引実態に基づく事例を重視しており、実需を反映しており、精度が高いものと思料する。開発法による価格は、投資採算性に着目した価格であり、比準価格と同様に精度が高い。従って、比準価格及び開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

江ノ島電鉄線沿線の県道に面した駅に近い商業地域であり、背後地にも特段の変化は見られないことから、地価は安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地の規模にて、新規に土地を取得し、賃貸目的の収益物件を建築する事例は殆どなく、地域の需要の中心は自用の低層店舗若しくは店舗付事務所、住宅等が中心であることから、利回りを中心とした収益市場の熟成度は藤沢駅や鎌倉駅等のターミナル駅の中心地に比してかなり低い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。