地域要因

三鷹台駅からやや距離のある住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

当分の間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での取引が中心の住宅地であり、収益性よりも周辺での取引価格が価格決定における主要な指標とされることから、本件では収益還元法は非適用とした。よって、市場の動向を反映した実証的な比準価格を採用のうえ代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅である三鷹台駅より距離を有することから、交通利便性等でやや劣る地域である。住環境に大きな変化はないものの、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅から距離を有する住宅地域である。周辺地域ではミニ開発もみられるが、外環道の工事進捗により街路条件等の地域要因が変化していくことが予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、地主建設による共同住宅等の収益物件もみられるが、戸建住宅が中心となる地域である。当該地域においては、自己の居住目的が取引の中心となっており、需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、近隣地域等における土地取引の状況等を参考にして取引意思を決定する。よって、実証性のある比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を以上のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められないが、当該地域の地価は若干の上昇傾向と思われる。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される。従って、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格について、武蔵野市及び三鷹市の優良住宅地の価格水準及び取引の動向、更には区部城南・城西地区の優良住宅地の価格水準、規準価格との均衡にも留意して検討を行ない、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅まで徒歩3分程度の閑静な品等上位の住宅地域であり、供給は少ないことから根強い需要と相まって地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

井の頭公園背後の環境良好な住宅地域で、画地規模の大きな既成住宅が多く、地価はやや上昇傾向である。

価格決定の理由

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、市場参加者及び投資採算性の観点から共同住宅の想定は現実性に欠けるため収益価格は試算しなかった。住宅地としての快適性に着目した自用目的が取引の中心であるので、居住目的の戸建住宅地の取引事例から比準した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

杉並区南部の京王線・京王井の頭線沿線の既存の熟成した低層住宅地として需要は根強く、地域要因に特段の変化なし。地価は堅調な上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、共同住宅等が混在する居住環境良好な住宅地域として熟成しており、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は堅調な上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多い閑静な住宅地域であるが、共同住宅等も散見される。収益性よりも居住快適性がより強く志向される住宅地域であり、また基準容積率も80％と低いことから土地の高度利用が困難であることから収益価格は低位に試算された。以上より、標準地と類似性の高い取引事例から試算された実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も参酌した上で、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

荻窪駅からの徒歩圏にある。周辺に特に開発計画等は認められず、地域要因に変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層一般住宅の建ち並ぶ荻窪駅から徒歩圏にある低層住宅地として成熟しており、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

当地域は、駅から徒歩圏にあるため、賃貸目的の居住用不動産としての需要も考えられるが、公法上の制約から自用目的の住宅地としての需要が中心であり、収益性よりも居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を標準とし、これに収益価格を参酌し、代表標準地との均衡等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

吉祥寺駅徒歩圏の環境の良い住宅地であるため、底堅い需要が見込まれる。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ品等の良好な住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。希少性が高いため、地価は当面上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視した自己使用目的での取引が一般的であるため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っており、信頼性は高い。本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。松陰神社前駅から徒歩約8分に位置する住宅地域に存し街路条件も標準的であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化は見られないことから、一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域として推移するものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほかに低層のアパート等が見られる住宅地域である。居住環境等の快適性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、継続的な収益獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位に留まる傾向があるが、当該標準地も同様であり、居住の快適性等を重視する住宅地域であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、経済情勢を反映して当該地域の地価は、事業用地地としての需要が回復し、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある幹線道路沿いの商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。