地域要因

交通量の多い蔵前橋通り沿いの商業地域で、需要は安定的。JR小岩駅周辺の再開発予定地域からは距離があり、地域要因に特段の影響は見られない。

地域要因の将来予測

マンション、事業所等が混在する路線商業地域で、地域要因に格別の変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。地価は引き続き微増傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件では区内商業地域で成約した対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、対象不動産は駅からの接近性がやや劣るが、賃貸用物件が立地する商業地域であり、収益性からの価格検討も要する。よって、相対的規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR線最寄駅から徒歩圏内にある一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇傾向を示した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。根強い需要が認められる地域であることから、今後の地価は一般的要因の下、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等が混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は比準価格に比べ低位に求められたものと思料される。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域にあることから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従ってこの比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、周辺地域も含めて一定の需要が認められる地域である。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等の建ち並ぶ住宅地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の住宅地域であり、地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には共同住宅も存するものの、投資目的の取引は少なく、収益性よりも利便性や居住の快適性が重視されて価格が形成される傾向が強い。よって、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小岩駅からやや離れた近隣商店街に位置しており、商圏は狭く、空き店舗も散見される。一方で金融緩和等により住宅の需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は小岩周辺商業地の取引事例により試算されており、地域の実勢を反映している。収益価格は、周辺に賃貸物件は見られるが地主による土地活用が多く、また日影規制の影響で容積率を消化できないため低位に試算された。主たる需要者は自己使用を目的とした小規模事業者または個人であるという市場特性や、住宅としての取引が多い現状に鑑み、比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ほぼ徒歩圏内にある熟成された住環境良好な住宅地域であり、需要は堅調で、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した既成の住宅地域で、発展、衰退等特に地域の動向に影響を与える要因は認められず、当分は概ね現状を維持していくものと思料され、地価水準は今後とも微増傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内の閑静な住宅地域内に位置し、一般住宅ないしその用地が取引されるケースが多く、賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、当該地域は居住の快適性を重視する一般住宅地域としての性格が強いところから、比準価格を標準とし、さらに前年地価公示以降の動向及び代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

緩やかな景気回復基調は認められるが、地域要因の変動は認められない。当該地域は駅接近性等の立地条件でやや劣り、地価は下落で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地の存する地域は風致地区であり、建築規制のため収益合理性のある建物が建築困難であることから賃貸市場が形成されておらず、自己使用目的の取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

南小岩6丁目のフラワー通り沿いに大規模店舗が開業した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小売店舗が建ち並ぶ駅前通りの商業地域であるが、収益価格は賃貸市場の回復の遅れから、元本価値に見合った賃料を収受しえず、低めに試算された。一方の比準価格は江戸川区内各駅周辺から収集した豊富な資料に裏付けられた精度の高い価格が求められた。以上より、代表標準地との検討を踏まえたうえで、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から近く利便性の高い住宅地域であるため、市場での地価は上昇した。特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内の利便性に優れた既存の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。利便性が高い地域であることから地価は横ばい又は上昇傾向にあると予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、地主の資産運用目的での物件が中心で収益目的の賃貸物件の取引は少なく規範性はやや劣るものと思料される。近隣地域は快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小岩駅周辺地区まちづくり計画が進行中であり、サンロードの拡幅に向け、土地の買収が始まった。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。交通利便性の高い地域で、需給が安定しており、地価水準は上昇すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域で、賃貸物件も多くみられるが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は豊富な資料に裏付けられており、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺住環境は総じて良好であり、引き続き需要は堅調。熟成された住宅地であり、特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。JR沿線は徒歩圏外となるが、京成小岩駅が徒歩圏で利用可能且つ閑静な住宅地のため、地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、地域格差率が僅少な北小岩エリアに存する5事例を同等に関連付け試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した相対的に説得力の高い価格を求めることができた。この判断の妥当性は、今回収益価格が低位に試算されている結果により、検証済みである。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

篠崎駅、小岩駅両駅からバス便エリアにあり、人気の面では劣る。農地、駐車場等の空地も散見されるが、特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一部農地、駐車場等の空地も見られるが、当面現状で推移するものと予測する。交通利便性が劣る立地にあるものの街路が整然とした住宅地であり、地価は横這いから微増傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、地域格差率が僅少な更地3事例を重視し試算されており、自己居住目的の市場価値を適切に反映した相対的に説得力の高い価格を求めることができた。この判断の妥当性は、今回収益価格が低位に試算されている結果により、検証済みである。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域に特段の変動はみられない。街区の整然性はやや劣るが、JR小岩駅北口から蔵前橋通りを渡らない徒歩圏であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JR小岩駅徒歩圏の混在住宅地に存し、賃貸物件も散見されるが、周辺含め取引は自己の居住用目的のものが大半である。対象標準地の画地規模と基準容積率を考慮すると、効率的な収益目的の建物想定は限界があると判断される。主たる需要者の意思決定は、収益性よりも居住の快適性等を重視するとみなされることから、相対的信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は店舗、事務所等が立ち並ぶ区内有数の商業地域であり、また、駅前広場整備のための地区計画も決定され需要の増加が期待される。

地域要因の将来予測

小岩駅前至近の繁華性の高い商業地であり、賃料、空室率とも目立った動きはなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。商業地としての立地条件の良い地域であり、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、駅に近い店舗立地の取引事例から試算されており実証的な価格である。また、収益価格も適切な収支前提に基づき試算されており、両試算価格とも信頼性は高い。対象地は駅前立地で希少性が高く、安定的に収益の見込まれる土地であり、収益性と資産としての安定性を考慮した価格形成が行われるものと思料する。したがって、本件では比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

区画整然とした、住環境等良い、認知度の比較的高い住宅地であるが、生活利便性がやや劣後し、価格は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、格別の変動要因は認められず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、試算過程に問題なく市場性を反映した信頼性の高い試算価格を得ることができた。一方、風致地区のため建ぺい率・容積率ともに低く、共同住宅の建築は一般的ではないため収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。