千葉県市川市市川南４丁目２１０２番１(市川駅・市川真間駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


282,000円

2017年01月01日に行った千葉県市川市市川南４丁目２１０２番１(千葉県市川市市川南４−１０−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を282,000円/㎡としました。

千葉県市川市市川南４丁目２１０２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県市川市市川南４丁目２１０２番１
住居表示市川南４−１０−２
価格282,000円/㎡
交通施設、距離市川、800m
地積168㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小出聡子氏による調査レポート

不動産鑑定士小出聡子
価格282,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、個別的要因に変化をもたらす市場性の変化も見られない。
地域要因最寄駅から近く利便性の高い住宅地域であるため、市場での地価は上昇した。特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏内の利便性に優れた既存の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。利便性が高い地域であることから地価は横ばい又は上昇傾向にあると予測される。
市場の特性同一需給圏は主として市川市のJR中央・総武線沿線より南側の住宅地域一円である。需要者の中心は市川市及び隣接市に通勤する30∼40代の従業者及び東京都内に通勤する従業者の外、事業経営者等も見られる。JR中央・総武線沿線の住宅地は人気があるものの既成住宅地域で供給はやや少なく需給は安定的に推移している。市場で中心となる価格帯は土地は150㎡前後で総額45百万円前後、新築戸建住宅は画地細分化により総額45∼55百万程度。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いているが、低金利の影響もあり特に利便性や収益性の高い不動産については需要は堅調に推移している。

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格282,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は南東側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因JR市川駅から徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られなかったが、需要は比較的堅調であり、地価は微増傾向で推移した。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、現況の利用状況が維持されると予測する。需要は底堅く、経済要因に大きな変動がない限り緩やかな地価上昇が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市川市内のJR中央・総武線沿線の住宅地域で、需要者は市内に居住する30歳代から40歳代の都心通勤者を中心に圏外からの転入者もみられる。中小規模の戸建住宅にアパート等が混在する住宅地域で、居住環境は良好とは言い難いが、最寄駅から徒歩圏内にあり需要は強含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は165㎡程度で4500万円∼5000万円、土地を100㎡前後に細分化した新築の戸建住宅で総額4500万円程度である。
一般的要因金融緩和と超低金利による下支えで、都心への交通利便性及び生活利便性の良好な住宅地域を中心に地価は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7276259
北緯 139度9012875

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県市川市真間５丁目６９番１及び６９番７千葉県市川市市川１丁目１０４４番１６千葉県市川市八幡５丁目７２１番３千葉県市川市伊勢宿４８番１千葉県市川市市川３丁目１９３番３千葉県市川市国府台５丁目４４７番２９千葉県市川市新田２丁目１２２３番１千葉県市川市大和田４丁目１２４４番３外千葉県市川市新田２丁目１２２３番１千葉県市川市新田４丁目１２７８番２外千葉県市川市妙典１丁目３０５番１６千葉県市川市市川４丁目２８８番３０千葉県市川市市川１丁目１０７０番７外千葉県市川市新田２丁目１２２３番１千葉県市川市国分４丁目５０２番１４千葉県市川市市川南１丁目１６０４番４千葉県市川市市川１丁目５５０番７外東京都江戸川区長島町１８６５番東京都江戸川区興宮町３８５番３東京都江戸川区東小岩６丁目３５番１の一部東京都江戸川区南小岩７丁目１８０３番東京都江戸川区江戸川６丁目２５番１２東京都江戸川区上篠崎町１丁目４番東京都江戸川区鹿骨町２２４８番１東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外東京都江戸川区上篠崎１丁目１４８番東京都江戸川区東小岩６丁目２６７６番５東京都江戸川区東小岩１丁目５０６番３８東京都江戸川区東小岩５丁目２７３７番２東京都江戸川区北小岩５丁目２９８番東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４東京都江戸川区鹿骨一丁目５０番２外１筆東京都江戸川区北小岩二丁目２３８番４東京都江戸川区南小岩三丁目１２２０番５東京都江戸川区上一色二丁目１０７１番２７東京都江戸川区篠崎町四丁目３３６番東京都江戸川区東小岩四丁目３０５４番７東京都江戸川区鹿骨３丁目２５３番２外

参考：近隣駅の地価相場

市川駅(地価相場 285,000円/㎡)市川真間駅(地価相場 285,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)菅野駅(地価相場 249,500円/㎡)小岩駅(地価相場 296,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード