地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

小手指駅前の商業地域で、今後も現状程度の商業地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、土地所有者が建物のみを投下資本として投資することが多い地域であるため、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 熟成している低層住宅地域であり、特筆すべき地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地域で、熟成度も高いことから、概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、取引の中心は自用目的がその多くを占めており、収益価格は土地価格の形成にさほど影響していない状況にある。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地で小手指駅を最寄り駅とする概ね良好な住宅地域である。周辺区画整理が完了し今後も良好な住宅地としてより熟成していくものと思われ、景気動向もあいまって横ばいで推移している。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は自用目的の取引が中心の住宅地域である。周辺に収益物件がほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は適用しない。したがって同一需給圏内の類似地域における取引事例をもとに比準価格を求め、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらには地価動向も考慮しつつ鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

小手指駅まで徒歩約12分の既存の戸建住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、標準地は第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能である。従って、収益価格の試算を断念し、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないものの周辺は、高い事例も散見されている。

地域要因の将来予測

閑静な戸建住宅地域であり、小手指駅まで徒歩約14分である。今後も現状とほぼ変わらず推移するものと予想される。地価の動向は都心の影響等をも反映し、微増傾向と予想される。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用している。近隣地域及び周辺の地域は、居住の快適性、利便性を重視し、土地の価格が形成されていることから、比準価格は説明性が高い。収益価格に関しては賃貸需要が弱いことから、賃料単価が低い。不動産投資としては魅力が低いが需要はあることから、ある程度の説明性はある。したがって、比準価格を標準に収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であるので、規範性の高い多数の取引事例を収集し、これに基づいて比準価格を求めた。一方、収益価格については、当該地域が土地区画整理事業完了後の新興住宅地域であり、未だ賃貸市場が未発達であることから収益還元法の適用は困難であった。したがって、本件では取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 最寄り駅から比較的近く、人気のある地域であるが、熟成度が高く、特段の変化は見られない。地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

住環境良好な住宅地域で、最寄駅及び商業施設からも近く、利便性に優れる。熟成度が高いことから、概ね現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、実際の取引においては自用の住宅取得を目的とした取引がその多くを占めており、収益性が土地価格形成に影響する度合いは低いものと認められる。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に周辺標準地等との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特別な地域要因の変化はないが、景気回復の収束感があるが依然若干の上昇基調である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住環境が良好な地域で、需要もあり比較的安定した住宅地ではある。価格は、景気の回復に収束感があるものの若干の上昇傾向であるが安定傾向になることも予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の比較的品等の高い地域で、収益目的の土地取引は極めて少なく自己使用目的が取引の中心である。従って、取引事例比較法のみを適用した。同一需給圏内の事例から規範性ある比準価格が求められたのでので、前年公示価格との比較、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、比準価格を採用し上記の通り決定した。

地域要因

居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏にあることから利便性が高い。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は若干上昇した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を重視して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。収益価格による商業地の収益性検討は不可欠だが低位に求められた。沿道型サービス店舗の賃料等内訳は詳細な事例が少なく純収益の想定はやや不確実でもある。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参酌し、類似標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないが、周辺は根強い需要がある。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な戸建住宅地域である。今後とも現状の住環境が維持していくものと予想される。地価の動向は都心の影響を受け推移するものと思われる。よって、微増傾向と予想される。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用している。近隣地域及び周辺の地域は、居住の快適性、利便性を重視し、土地の価格が形成されていることから、比準価格は説明性が高い。収益価格は新規で土地及び建物を購入・建築した上で、賃貸に供することを前提に計算するが、当該地域では、需要が殆どないことから、収益還元法を割愛する。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏にあることから利便性が高い。

地域要因の将来予測

大手不動産会社による古い分譲地で、閑静で良好な居住環境にある成熟した住宅地域であり、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置し、一定の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏であるが一部には農地も散見され、今後は住宅地としての熟成度を高めるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、アパート等が見られる住宅地であるが、収益物件は地主による資産運用が多く、元本に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位となった。土地取引は自用の一般住宅地として取引が中心であり、収益性よりも快適性が重視される傾向であることから、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から遠いものの、居住環境が良好である。

地域要因の将来予測

当地域は良好な居住環境にある住宅地であり、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いものの、居住環境が良好である。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。収益物件はほとんどなく、賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 店舗兼事務所ビル等が連坦する概ね熟成した商業地域であり、特筆すべき地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

 新所沢駅東口駅前通りの商店街であり、中層の店舗・事務所ビル等が連坦する。テナントの空きがあるものの地価は強含みにある。今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域内には自用店舗のほか賃貸店舗等も見受けられ、事業者向けの賃貸市場は比較的形成が進んでいる状況にあるものと把握される。本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視しつつも、不動産の経済価値の本質を形成する収益性に着目した理論的価格である収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。