地域要因

新柏駅徒歩圏内の住宅地域である。居住環境及び生活利便性ともに良好な住宅地である。需要は堅調で概ね安定している。

地域要因の将来予測

特に地域要因に変動はなく、当分現状の土地利用状況を維持するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住環境を重視する自己使用目的の取引が中心である。また建蔽率50％、容積率100％で、経済合理的な賃貸経営が可能と考えられる建物の建築が想定できないことから収益価格は適用しない。よって自用目的での取引で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、市場分析の結果、市場動向に特段の変化がないことをも勘案し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動等はみられない。駅へのアクセスは良いが地域の人気はなく、地価は弱含みの傾向と思料される。

地域要因の将来予測

熟成した戸建住宅地域であり、大きな地域要因の変動等は予測されない。近隣地域は駅徒歩圏内であるが環境面にやや劣り、地価は下落傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格の試算では、類似地域からの事例を中心に選択し、適切に補修正されており資料の信頼性は高い。近隣地域は小規模な戸建住宅が立地する地域であり、周囲にはアパートも少なく、基本的に居住の快適性に着目した自己使用目的で取引されるのが一般で、収益性には着目されない市場である。従って、資料の信頼性並びに市場における説得力の認められる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

新柏駅から徒歩圏に位置し、公園に近接するなど住環境も概ね良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

東武野田線新柏駅から徒歩圏の住宅地域である。前面街路反対側は公園であり、住環境は概ね良好であることから、比較的安定した需要が認められる。今後についても現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の位置する地域では、低層の戸建住宅が標準的使用であり、これらの住宅は自己居住用に供されることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。また用途地域等の地域の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に大きな変動等はみられない。閑静で環境面には優れ、需要は横這い傾向と思料される。

地域要因の将来予測

地区計画によって良好な居住環境が維持されており、今後も現在の状況が持続するものと予測される。需要は安定的であり、地価水準は横這いからやや下落程度で推移するものと予想される。

価格決定の理由

比準価格の試算では、類似地域からの事例を中心に選択し、適切に補修正されており資料の信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅が多く立地し、地区計画によって共同住宅の建設が制限されている地域であり、基本的に居住の快適性に着目した自己使用目的で取引されるのが一般で、収益性には着目されない市場である。従って、資料の信頼性並びに市場における説得力の認められる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

環境良好な住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測。東武野田線沿線では新柏地区は人気があり、需要は安定的である。今後も地価水準は横這い傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

駅から徒歩圏に存する戸建住宅地だが、公法上の規制により経済合理的な賃貸用建物の想定が困難なことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、不動産の市場性を反映した価格で、類似地域の5事例を採用し住宅用敷地としての要因に着目して補修正・要因比較も適切に行われ、その精度は高いものと思料する。従って、本件では、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大きな価格変動要因はなく、今後も現状の利用が維持されるものと予測する。価格水準は、当面、弱含みで推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、やや街路が狭いなど雑然とした感のある住宅地である。大きな変動要因はなく、今後も現状の利用が維持されるものと予測する。価格水準は、当面、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の位置する地域では、低層の戸建住宅が標準的使用であり、これらの住宅は自己居住用に供されることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。また用途地域等の地域の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅徒歩圏やや遠部の住宅地は利便性が劣るため、下落幅を縮小しながらも地価の下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。中規模一般戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として既成市街化されており、今後とも現利用状況を維持するものと予測する。地価は今後も微減傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が主な起伏のある住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

過去1年において街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は、認められなかった。

地域要因の将来予測

当該地域は、農家住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅需要は、利便性に劣る市街化調整区域としての地域性からやや弱く、今後も地価の弱含み傾向にて推移すると考えられる。

価格決定の理由

近隣地域は、農家住宅等により土地利用が形成されており、市街化調整区域としての土地利用の制約や交通接近条件が劣ること等からアパートなど収益的な利用形態はほぼ見受けられない。そのため土地取引は、自用の居住目的での取引が中心であり、当該地域の価格水準は、それらの土地取引等により価格が形成されている。以上から規範性ある取引事例を用いた比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡や当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。私鉄駅徒歩圏遠部に位置するが、バス便で複数駅へのアクセスが可能である。土地利用は当面現状維持と予測。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。中小規模戸建住宅が多く建ち並ぶ閑静な住宅地域として既成市街化されており、今後とも現利用状況を維持するものと予測する。今後の地価は若干の下落傾向にて推移するものと予測。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般戸建住宅が多い既存の住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い区画整理事業区域から除外された街路が狭い住宅地域である。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は南柏駅から近い戸建住宅地域を形成し、土地区画整理事業から除外された地域である。空地部分は開発される可能性もあるが、当面は地域要因に大きな変動はないものと見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格である。各事例の比準価格はやや乖離があるが、規範性が高い2事例を得たことにより市場水準に合致した妥当な価格となった。よって、当該比準価格を標準とし、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に優れた区画整然とした住宅地域である。過去1年において特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は駅接近性良好で区画整然とした住宅地域であり、今後についても現在の住環境が維持されるものと思料される。駅接近性等において競争力を有する当該地域においては、需要は安定的であると予想される。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と代替性の認められる取引事例を採用し、規範性の高い価格が求められている。当該近隣地域内には賃貸物件も一部見られるものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心であることから収益還元法の適用は断念した。以上より、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

柏駅が最寄だが徒歩圏外の住宅地域で、街路がやや狭隘である。付近の社宅等の用途変更が進むが、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺の寮等が取り壊され新たに戸建住宅として分譲されるケースが増えてきている。やや街路の狭い地域である。今後規模の大きな区画については分割されるものの地価水準は概ね弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の位置する地域では、低層の戸建住宅が標準的使用であり、これらの住宅は自己居住用に供されることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。また駅距離等の地域の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模な駅前商業地域であり、空テナントの増加など商況は低迷していることから、地域の地価水準は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

低層店舗等が建ち並ぶ駅前商店街であるが、繁華性は劣る。地域に格別の変動を与える要因も見受けられないため当面は現状を維持しながら推移していくものと予測される。地価は暫くの間弱含み傾向が続くと推定される。

価格決定の理由

収益還元法においては、対象地上に最有効使用の建物を建築、賃貸に供することを想定しており想定的要素が含まれている。また、対象標準地の存する小規模商業地域においては自用目的での取得が主となると考えられることから、柏市及び周辺市の商業地域に存する規範性を有する取引事例から求められた比準価格を中心に、収益性を反映した収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。地域幹線道路に面する既存住宅地域であるが、駅接近性が劣るため、依然として地価は下落傾向にて推移。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。地域幹線道路沿いの戸建住宅地域として既成市街化されており、今後とも現利用状況を維持すると予測する。依然需要は弱含みで今後の地価も下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

柏駅の徒歩圏に位置する区画整然とした住環境良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

柏駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域である。利便性と良好な住環境を兼ね備えており、人気が比較的あり底堅い需要が認められることから、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産の位置する地域では、低層の戸建住宅が標準的使用であり、これらの住宅は自己居住用に供されることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料される。また用途地域等の地域の特性から、収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の区画整理済の住宅地域であり地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

駅に近い区画整理済みの住宅地域であり周囲には駐車場等も目立つが、地域要因に大きな変動は認められない。一区画の面積が大きく総額が張ることから需要は限定的である。

価格決定の理由

駅への接近性に優れることから共同住宅等も見られるが、分譲マンションや土地所有者による有効活用目的のものがほとんどであり、新規の投資目的の取引は見られない。また投資に見合った十分な収益が得られず、収益価格は低位となった。従って収益性よりも快適性、利便性を重視する住宅地域であると考えられることから、収益価格は参考にとどめ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

同一需給圏における近隣地域の相対的な位置付けはやや後退している。近隣地域について、価格形成要因の変動は特段見受けられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格と収益価格とでは開差が認められる。開差の理由を考察すると、高止まりしている建築費が収益価格を抑制する傾向にあることなどが影響していると思われるが、建築費のさらなる上昇は見込みがたく、反対にこのところ建築費下落の兆しも認められる。そこで、実際の取引事例に基づく市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格と比較考量して、また、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿いの商業地で自動車交通量が多く共同住宅の立地に不適当であるが、沿道サービス施設に対する投資も見受けられる。

地域要因の将来予測

大型専門店、沿道サービス施設が連続しているため、当分の間、現況の状態で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は沿道サービス施設や大型専門店が連続する商業地域で収益物件も多く存在するため、取引事例比較法及び収益還元法を併用して評価額を求める。試算価格の調整に当たっては周辺に所在する路線式商業地の公示地や基準地との価格バランスを考慮し、両試算価格を相互に関連づけて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は見当たらない。閑静な住宅地域が形成されているが、交通利便性が劣るため、微減ではあるが地価は下落傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。周囲には畑等も見られる戸建住宅中心の住宅地域であるが、今後とも現利用状況を維持するものと予測する。依然需要は弱含みで今後の地価も下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小一般住宅を主とする既存の住宅地域であり、地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動等はみられない。但し、傾斜のある環境であり、斜面地及び低地側の競争力は弱い。全般に地価は下落の傾向が続く地域である。

地域要因の将来予測

区画整然とした環境の良好な戸建住宅地域であり、大きな地域要因の変動等は予測されない。但し駅からはやや距離があって需要は低調であり、今後も地価水準は下落傾向と思料される。

価格決定の理由

比準価格の試算では、近傍地の事例は限られていが、内容を慎重に分析した上で適切に補修正しており、試算内容の信頼性は高い。近隣地域は中規模の戸建住宅が多く立地する第一種低層住居専用地域であり、周囲にはアパートも少なく、基本的に居住の快適性に着目した自己使用目的で取引されるのが一般で、収益性には着目されない市場である。従って、市場における説得力の認められる比準価格を標準とし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。