地域要因

最寄駅からやや離れた地域に所在する既存の住宅地域で、居住環境がやや劣り需要は少なく、価格は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

交通接近条件や街路条件に劣後する既成の住宅地域であり、需要は低い。当面、現状のまま推移するものと予想され、価格水準は緩やかな下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は既存の戸建住宅地域で、最寄駅からもやや離れた地域に所在しており、画地規模の関係等から収益価格は求められなかったものの、自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内に所在する既存の住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、価格は弱含み横ばいの現状を維持するものと予測する。

地域要因の将来予測

梅郷駅徒歩10分圏内の既成住宅地域で、地域要因は当面現状のまま推移するものと予想される。価格水準は、収益用不動産への比較的堅調な需要に支えられ、当面弱含み横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の地域で、一部に共同住宅も見られるため、共同住宅を想定し収益価格を試算したものの、居住の快適性を重視する戸建て住宅を中心とする地域であることから、需要者においては自用目的での取引が中心である。従って、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から検討した価格を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められ、当該地域の地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は概ね上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、地区計画より共同住宅の想定は現実的ではないため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東武野田線沿線、徒歩圏外の住宅地域であるので、需要は弱く、地価は依然、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらく下落傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、最寄駅からも遠いため、アパート等の需要が殆どなく、賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、過去1年において特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、地域に特段の変動を与える要因は見受けられず、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測される。街路条件等のやや劣る地域であり地価は弱含みである。

価格決定の理由

比準価格は、対象地と同じ東武野田線江戸川台駅を最寄駅とする住宅地域に存する取引事例を採用し、信頼性の高い価格が求められている。対象地は最寄駅からやや距離があり、収益用不動産としては規模が小さく、また地域内には専用住宅が建ち並んでおり賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

江戸川台駅勢の住宅地の需要は弱含みに推移しており、江戸川台駅前商店街も需要は弱く繁華性も芳しくない。地価は下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

背後居住者の高齢化が進みつつあり、駅前商業地域として発展は見込みがたい。地価水準は下落傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが、現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず、収益価格はやや低位に算定された。当該地域は商業繁華性の発展が見込みづらい地域である。比準価格を算定する際に採用した取引事例はやや広範囲に及んだが、本件では、多数の取引事例から算定された実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや離れた地域に所在する区画整然とした住宅地域である。大手建売分譲業者の分譲が続いており供給過剰で価格下落は継続している。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業により開発された区画整然とした戸建住宅地域。最寄駅からやや離れた地域に存するが、安定した需要が見込まれるが、供給は今後も計画されており地価は弱含み横ばい傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は大規模な戸建住宅地域で、地区計画により戸建住宅地域としての街並形成を図る地域。戸建住宅が連続し最寄駅からやや離れた地域に所在しているため、収益価格は求められなかった。戸建住宅の新規取引は多く、同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地から求めた価格との均衡を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

繁華性のない駅前商業地で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと予測。地価は引続き下落し、住宅地の価格水準に近づいていくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、流山市内の商業地の事例から試算され、現実の不動産市場の動向を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格ではあるが、還元利回り等の採用した数値如何により価格が大きく変動するという難点がある。本件では各試算価格の特徴を十分に考慮したうえで、繁華性に難のある商業地であることから、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅接近性良好な、熟成した住宅地域である。過去1年において特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、駅接近性の比較的良好な戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と同じ東武野田線「江戸川台」駅を最寄駅とする住宅地域に存し対象地と代替性の認められる取引事例を採用し、信頼性の高い価格が求められている。当該地域は公法上の規制が第1種低層住居専用地域であって、近隣地域内も居住の快適性が重視される専用住宅が建ち並んでおり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しない。よって、土地の市場性が反映された比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に関わる格別な変動要因はなく、今後も現状を維持して行くものと予測する。駅へ徒歩圏であり地価はほぼ横這い基調にある。

価格決定の理由

建築協定によりアパート等は見られず、また、近隣は収益性よりも居住快適性が重視される戸建住宅地域である。これにより収益還元法は採用せず、結果、採用した手法は取引事例比較法のみとなった。鑑定評価額決定に当たっては、精度を期するため代表標準地価格との均衡にも十分留意した結果、均衡を得ているので対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

柏IC周辺の土地区画整理事業地内の主要な画地は既に売却され、IC周辺の中・大規模画地は稀少性を有しており地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用に当たっては柏市内の工業地域内で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連性を有する取引事例から比準価格を求めており規範性が高い。また、物流倉庫等も見られる柏ICに近接した工業地域であり、賃貸用倉庫用地の需要もあるため収益価格も一定の規範性を有している。本件に於いては多数の取引事例により試算された比準価格の規範性が高いため、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。