千葉県流山市江戸川台西２丁目１４４番(江戸川台駅・初石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


132,000円

2016年01月01日に行った千葉県流山市江戸川台西２丁目１４４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を132,000円/㎡としました。

千葉県流山市江戸川台西２丁目１４４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県流山市江戸川台西２丁目１４４番
住居表示 
価格132,000円/㎡
交通施設、距離江戸川台、130m
地積168㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北西12.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安達安男氏による調査レポート

不動産鑑定士安達安男
価格132,000円/㎡
個別的要因個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。
地域要因地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測繁華性のない駅前商業地で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと予測。地価は引続き下落し、住宅地の価格水準に近づいていくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、流山市及びその周辺市等の鉄道駅周辺の商業地域。需要者の中心は、流山市内及びその周辺市等の事業者と想定されるが、周辺に大手資本の複合型大型商業施設が進出し、江戸川台駅周辺の商業地は衰退傾向にある。なお、容積率と駅距離に優位性があるため、マンション用地としての魅力を増してきたが、画地規模に問題がある。市場で中心となる価格帯は、土地は対象標準地の規模で㎡当120∼150千円程度と思われるが商業地の取引は少ない。
一般的要因個人所得の増加の程度と、消費税率の引き上げの内容を考慮し、総需要における消費の拡大が抑えられている。市内の不動産市場もその影響下にある。

田村正晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田村正晴
価格130,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。二方路地で市場競争力はやや優る。
地域要因格別の変動要因はないが、発展性に欠ける近隣型の商業地域で、商業地としての需要は極めて限定的で、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測駅前の近隣型の商業地域であるが、商業地域としての発展性はなく、地価は下落傾向が続いている。他に格別の変動要因はなく、用途的には当分の間、現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は流山市、隣接する松戸市、柏市の近隣型の商業地域一円。近隣地域は発展性に欠ける商業地域で、商業地としての需要は極めて限定的である。対象標準地は自己の業務・居住を目的とする自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者は地縁を有する自営業を営む個人等が中心と考えられるが、需要は極めて限定的である。価格帯は対象標準地の規模で2，000∼2，500万円程度で、住宅地の価格水準に近くなっている。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向が続いているが、投資需要が見込める地域と、見込めない発展性が劣る地域で、地価は二極化傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度896564
北緯 139度9098223

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県流山市東初石１丁目１２３番８千葉県流山市江戸川台東２丁目１７番千葉県流山市富士見台１丁目３番１３千葉県柏市西原１丁目７１番８千葉県流山市江戸川台東４丁目３２０番千葉県流山市富士見台１丁目１０番３１千葉県流山市長崎１丁目６０２番２外千葉県流山市美原４丁目２３５番２外千葉県流山市江戸川台東１丁目２０６番千葉県流山市東初石１丁目１１０番２

参考：近隣駅の地価相場

江戸川台駅(地価相場 107,500円/㎡)初石駅(地価相場 103,000円/㎡)運河駅(地価相場 75,200円/㎡)流山おおたかの森駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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