千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番(江戸川台駅・初石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
170,000円
2016年01月01日に行った千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県流山市江戸川台東２丁目１０番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 170,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 江戸川台、150m |
| 地積 | 148㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西12.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
増間真一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 増間真一 |
|---|---|
| 価格 | 169,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 |
| 地域要因 | 江戸川台駅勢の住宅地の需要は弱含みに推移しており、江戸川台駅前商店街も需要は弱く繁華性も芳しくない。地価は下落傾向で推移した。 |
| 地域要因の将来予測 | 背後居住者の高齢化が進みつつあり、駅前商業地域として発展は見込みがたい。地価水準は下落傾向がしばらく続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は流山市内、松戸市北部及び柏市西部で各鉄道線の駅周辺を勢圏とする商業地域の圏域。需要者の中心は流山市、松戸市及び柏市等に所在する収益物件を求める法人個人であり、その他からの需要者は限定的である。当該地域は発展の見込みが低く市場は厳しいものと思料する。近時、江戸川台駅周辺商業地の取引は依然として殆ど見出せないが、市場の中心となる価格帯は土地で2000万円∼3000万円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | TX駅勢商業地域は発展が見込まれ地価は強含み。他駅周辺の商業大画地は高容積率等を活用したマンションが期待できる。従来からの商業地は不利。 |
大日南元就氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大日南元就 |
|---|---|
| 価格 | 170,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北西側で幅員12m市道に接面している商業地であり、地域内における競争力の程度は普通程度である。特に個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、商業地としての発展性が乏しく、周辺の地価水準は緩やかな下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域で、駅接近性についても良好であるが、周辺居住者の高齢化のため、商業地としての発展性が乏しい。周辺の地価水準は、当分の間、緩やかな下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は流山市内及び松戸市内のつくばエクスプレス線、流鉄流山線、新京成線、JR武蔵野線、JR常磐線等の各駅周辺及び主要道路沿いの商業地域である。需要者は流山市、松戸市及びその周辺の収益物件の需要者が中心である。対象標準地の存する地域は中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であるが、商業地域としての発展性が乏しく、地価水準は緩やかな下落傾向にある。市場の中心的な価格帯は、土地150㎡程度で2，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気は、緩やかな回復基調が続いており、雇用情勢も改善している。また、個人消費は、総じてみれば底堅い動きとなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8986247 北緯 139度9111582 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県流山市東初石１丁目１２３番８千葉県流山市富士見台１丁目３番１３千葉県柏市南増尾字横作７０７番５４千葉県柏市西原１丁目７１番８千葉県流山市江戸川台東４丁目３２０番千葉県流山市江戸川台西２丁目１４４番千葉県流山市富士見台１丁目１０番３１千葉県流山市長崎１丁目６０２番２外千葉県流山市美原４丁目２３５番２外千葉県流山市江戸川台東１丁目２０６番千葉県流山市東初石１丁目１１０番２
参考：近隣駅の地価相場
江戸川台駅(地価相場 107,500円/㎡)初石駅(地価相場 103,000円/㎡)運河駅(地価相場 75,200円/㎡)流山おおたかの森駅(地価相場 103,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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