千葉県野田市みずき２丁目１６番３(梅郷駅・運河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,400円

2017年01月01日に行った千葉県野田市みずき２丁目１６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,400円/㎡としました。

千葉県野田市みずき２丁目１６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県野田市みずき２丁目１６番３
住居表示 
価格67,400円/㎡
交通施設、距離梅郷、1,300m
地積186㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

島田憲二氏による調査レポート

不動産鑑定士島田憲二
価格67,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因最寄駅からやや離れた地域に所在する区画整然とした住宅地域である。大手建売分譲業者の分譲が続いており供給過剰で価格下落は継続している。
地域要因の将来予測土地区画整理事業により開発された区画整然とした戸建住宅地域。最寄駅からやや離れた地域に存するが、安定した需要が見込まれるが、供給は今後も計画されており地価は弱含み横ばい傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、野田市内の東武野田線「愛宕」駅∼「運河」駅駅勢圏で概ね野田市南部に所在する中規模住宅地域。需要者の中心は市内居住者の一次取得者層で、一部に他市町村からの転入者も含まれるが、東日本大震災以降外部からの流入は少ない。長引く景気の低迷、土地区画整理事業等による大量供給の影響等により地価は下落していたが、近年は下げ止まり傾向にある。180㎡程度で土地は1，200万円程度、新築の戸建物件は2，600万円程度である。
一般的要因野田市内は収益物件の立地が可能な住宅地については弱含み横ばい状況にあるが、それ以外は外部からの転入需要が弱く供給過剰により下落している。

宇都宮裕氏による調査レポート

不動産鑑定士宇都宮裕
価格67,800円/㎡
個別的要因対象標準地は、近隣地域において標準的な画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因同一需給圏における近隣地域の相対的な位置付けは向上している。近隣地域について、価格形成要因の変動は特段見受けられない。
地域要因の将来予測同一需給圏内では交通接近条件にやや劣るが、整った住環境により需要を取り込んでいる。今後は閑静な住宅地域として発展していくものと予想される。価格水準は当面横ばい圏内で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、東武野田線運河駅から梅郷駅にかけて広がる住宅地域と判定される。主たる需要者は市内既住の一次取得者層で、一部に周辺市町からの転入者も見られる。主たる供給者は既住の個人や不動産業者等である。近隣地域は住環境の競争力に優っており、その価格水準は標準地程度の規模の更地で1200万ないし1500万円程度、建売分譲については、同等程度の敷地規模で2500万円程度の物件が多い。
一般的要因市の人口は横ばい圏内で推移している。しかしながら、利便性の良否で地域の人口動向に格差が認められ、価格動向の二極化も認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9225405
北緯 139度8867257

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

梅郷駅(地価相場 67,200円/㎡)運河駅(地価相場 75,200円/㎡)野田市駅(地価相場 67,000円/㎡)江戸川台駅(地価相場 107,500円/㎡)愛宕駅(地価相場 65,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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