地域要因

雑餉隈∼春日原駅間の新駅設置及び連続立体交差事業が平成33年度開業予定である。マンション用地取得・建設等が進んで地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

デベロッパーによる用地取得やマンション建設も進んでいる等、地価水準は今後とも上昇傾向を維持するものと予測する。なお、近傍における西鉄新駅の設置案が承認されている（平成33年度開業予定）。

価格決定の理由

比準価格は、その決定過程も適切であり、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、福岡市のマンション開発用地の高騰が春日市の利便性の高い住宅地にも波及している。

地域要因の将来予測

今後は共同住宅等を中心とした住宅地域として成熟していくと予測する。地価は今後も上昇傾向で推移する可能性が高いが、マンション販売の売行きは鈍ってきており、マンション用地の需給緩和も懸念される。

価格決定の理由

対象標準地は比較的利便性の高い住宅地域に存し、分譲マンション業者の投資採算性重視で価格形成されている。ただし、現在用地需要の競合が激しく、投資採算性重視だけでは素地取得が困難で、現在の市場環境の実態もある程度考慮せざるを得ない。したがって、本件では、分譲マンション業者の投資採算性を最もよく反映している開発法による価格をやや重視し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、供給が限定的である市内住宅地のなかで、まだ割安感があるため、需要がやや高まっている。

地域要因の将来予測

街路条件がやや悪い旧分譲地で規模の大きな画地が多い。住宅需要の高まりで画地の細分化の進展がみられる。駅利便性は劣るが、地価水準は割安感もあることから強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

旧分譲地で、アパート等の賃貸物件はほとんどなく、投資採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースは見られないため、規範性の観点から収益還元法は適用しなかった。市場では居住の快適性や利便性に着目して周辺相場との比較で取引が行われている実態を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅の徒歩圏に位置し、マンション用地に対する需要は堅調。生活利便性に優れ、地価は上昇傾向を強めている。

地域要因の将来予測

現在、中層共同住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。福岡市に隣接し、最寄駅の徒歩圏にあり、住宅需要は旺盛であり、地価は上昇傾向を強めている。

価格決定の理由

ファミリー向けのマンションを中心に周辺には共同住宅が多いが、土地価格と分譲価格の関係が不安定であることから、開発法による価格はやや低くく試算された。市場性を反映する比準価格を重視して、投資採算性を反映する開発法による価格を参考とし、前年価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅距離、画地規模が小さいことによる総額面での優位性から需要は強く、活発な取引が認められる。

地域要因の将来予測

地域の熟成度は高く、当面現状程度で推移するものと予測する。低金利等を背景に、当該地域周辺の住宅需要や取引市場は堅調に推移しており、地価はしばらくの間、上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例を比較検討して求めた実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は賃貸経営に基づく収益性を反映した価格であるが、当該地域は戸建住宅の取引が優勢で、収益性よりも居住の快適性等が重視される地域であることから、相対的な説得力は劣ると判断した。以上から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、価格形成要因の変動状況も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、収益物件の取引活発化の影響や、開発期待も徐々に高まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は繁華性の高い駅前商業地に存しており、こうした優良物件は市場に出ることは少ないため、仮に市場に出た場合は需要の競合が生じ、賃貸事業による投資採算性だけに着目するのであれば、取得は困難な状況となっている。したがって、本件では、市場の実態を反映し、様々な需要者の投資スタンスを織り込んで成立した取引事例に基づく比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に格別の変動要因はない。旧来からの地主が多いエリアで、新規流入は多くなく、画地の細分化はさほど進展していない。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域で規模の大きな画地が多く農地も残る。住宅需要の高まりで今後は画地の細分化や農地の宅地化が進展していくと予測する。地価水準は市内の他エリアの影響を受けて強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は旧来からの地主が多い住宅地域で、投資採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースはほとんどなく、需要は個人の住宅需要に支えられている。したがって、需要者が投資採算性には着目せずに、類似不動産との比較や相場観に着目して取引を行っている市場の実態を考慮し、相対的な規範性が劣る収益還元法は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、駅徒歩圏内は土地の供給が限られ、ミニ開発で極端に高く取引されるケースも多い。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として現況程度の住環境を今後も維持していくと予測する。駅徒歩圏内で利便性が高い住宅地であることから、地価水準は上昇傾向を強めると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は利便性が高い旧来からの住宅地域に存し、投資採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースはほとんどなく、需要は個人の住宅需要に支えられている。したがって、需要者が投資採算性には着目せずに、類似不動産との比較や相場観に着目して取引を行っている市場の実態を考慮し、相対的な規範性が劣る収益還元法は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はないが、中古住宅の取引、ミニ開発等がみられ、市内の住宅地同様、地価の上昇幅は拡大傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も建替え等により同様の利用形態が継続するものと思料する。住宅地需要は底堅く、高値の取引もみられ地価の上昇幅は拡大傾向にある。

価格決定の理由

比準価格については要因格差率が小さく規範性の高い事例を多数収集し得たことから市場性等を反映する説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域に存し自己利用目的が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り試算した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、利便性が比較的高い地域であるため周辺ではミニ開発等もみられ、需要は底堅く、地価の上昇幅は拡大している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等の共同住宅が混在する住宅地域であり今後も同様の利用形態が継続するものと思料する。街路条件がやや劣るが、市内の不動産市況の影響を受け地価は上昇幅がやや拡大している。

価格決定の理由

住環境等の環境条件が比較的類似する取引事例を基にウエイト付けを行って求めた比準価格については説得力の高い価格が求められたものと思料する。一方、戸建住宅が主体の地域であり、土地価格に比し賃料水準が低廉であり市場参加者は市場性に基づいて意思決定を行う地域であるため、収益性を反映する収益価格の説得力は劣る。よって比準価格を標準に収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り試算した。