福岡県大野城市仲畑４丁目２００番(雑餉隈駅・南福岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,000円

2017年01月01日に行った福岡県大野城市仲畑４丁目２００番(福岡県大野城市仲畑４−２０−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,000円/㎡としました。

福岡県大野城市仲畑４丁目２００番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県大野城市仲畑４丁目２００番
住居表示仲畑４−２０−２１
価格92,000円/㎡
交通施設、距離雑餉隈、1,200m
地積293㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高田卓巳氏による調査レポート

不動産鑑定士高田卓巳
価格92,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区域内に格別の変動要因はない。旧来からの地主が多いエリアで、新規流入は多くなく、画地の細分化はさほど進展していない。
地域要因の将来予測旧来からの住宅地域で規模の大きな画地が多く農地も残る。住宅需要の高まりで今後は画地の細分化や農地の宅地化が進展していくと予測する。地価水準は市内の他エリアの影響を受けて強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大野城市及び春日市を中心とする、西鉄・JR線駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は福岡市中心部等へ通勤を行う一般給与所得者層や不動産業者等である。対象標準地周辺は旧来からの地主が多く居住する住宅地で画地規模もやや大きく、需要がまだそれほど期待できる状況ではないものの、相対的な割安感が一層生じてきている。個人需要の中心となる価格帯は土地価格が2500万円程度まで、新築物件は3000万円台前半である。
一般的要因大野城市の人口増加傾向は隣接する春日市を上回り、昨年人口10万人を突破した。住宅着工戸数は若干減少しているものの安定的に推移。

高木俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士高木俊二
価格92,000円/㎡
個別的要因標準地の前面道路で排水管移設工事が完了。従前の水路部分がアスファルト舗装されたため、幅員が4．3mから5．3mに広くなった。
地域要因御笠の森小学校の児童数はH24→H28で＋7．5％と大幅増加（全小学校平均は＋3．3％）。
地域要因の将来予測市街地に位置するが、古くからの地主の住宅、賃貸アパート、事業所等が混在し、市内における住宅地としての品等は中位。近年は賃貸アパートの新規供給はないが、建売分譲は見られ、地価は回復傾向。
市場の特性同一需給圏の範囲は、西鉄天神大牟田線の沿線駅まで徒歩圏の住宅地域を主とする。当地域は駅まで徒歩15分。また、スーパー等の生活利便施設も徒歩圏にある。しかし、営業所が混在し、トラック等の往来は多い。小規模地は地元企業のサラリーマン等の1次取得者が需要者で、近隣エリアからの移住が多い。大規模地は戸建開発業者が主たる需要者となる。需要価格帯は、土地で2000万円以上、建売分譲（土地36坪、建物30坪）で3000万円程度。
一般的要因大野城市のH28．10時点の人口は約10万人で、年1％前後増加。市内全域で、小規模な新築住宅分譲の売行きが好調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5503107
北緯 130度4718277

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

雑餉隈駅(地価相場 111,000円/㎡)南福岡駅(地価相場 111,500円/㎡)春日原駅(地価相場 111,000円/㎡)春日駅(地価相場 114,000円/㎡)笹原駅(地価相場 104,000円/㎡)井尻駅(地価相場 99,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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