地域要因

近年JR高架事業が完成したが、当該要因による居住環境や地価水準等への影響は希薄である。なお、これ以外に特段の変動要因等は認められない。

地域要因の将来予測

狭隘な道路が多く、小規模住宅が密集する地域であるが、中心部への接近性に恵まれた地域である。近年、相対的地位が低下しつつある感が否めないものの、今後も概ね同様な傾向により推移するものと予測される。

価格決定の理由

一部にアパート等の収益物件はあるが、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的の取引が支配的である。よって新屋敷内の取引事例から求めた取引実態を反映した比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模住宅が建ち並ぶ当該地域においては、投資採算性、収益性が土地価格形成の規範となっていないため、収益還元法の適用は行わなかった。一方で、比準価格は、近傍の牽連性の高い事例を採用し要因比較も厳密に行っており、その精度は保持できており、市場の状況をも反映している。よって、実証性を有する比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等を勘案したうえで、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内でも優良な住宅地域で、区画や街路が整然とし、居住環境も成熟している。特段の変革要因は認められないが、中心部への需要回帰が指摘される。

地域要因の将来予測

市内で最も優良な居住環境を有する地域として熟成している。ここ数年の大幅下落で価格が低廉化したこともあって最近では需要が回帰しつつあり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の周辺では共同住宅の供給も見られるが、自用目的での取引が支配的で居住環境が特に重視される市場であるため収益価格は低位に試算された。取引事例は同一需給圏内における価格牽連性の高い事例を採用し、補修性並びに要因比較も適切で信頼性の高い比準価格が得られた。よって、収益性よりも快適性が重視される市場特性を勘案し、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、当該地域に係る需要は減退傾向にあって、既存商業地域として衰退傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域としてほぼ成熟しており、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測するが、地価は暫く下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

今般の経済情勢の低迷等により収益力の低下が伺われ、また収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めないため、収益価格は他の試算価格よりやや低位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

利便性に優れる区画整然とした住宅地域として地域要因は安定している。

地域要因の将来予測

環境が優れる住宅地域として熟成しており、当分同様のあり方で推移するものと予測する。長期に亘り地価下落が継続してきたが、利便性が高い住宅地域として、今後、地価は概ね安定的に推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

高知市のやや北方、愛宕商店街の西側背後に位置する、利便性のある優良な住宅地域である。特に地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

愛宕商店街等市街地に近く、低層住宅地として熟成しているため、標準的使用は現状のまま推移すると考えられる。地価下落は緩和傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域では共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が価格形成の指標とされ、自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路、中心部への接近性に優れる地域として熟成している。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の利便性の良好な住宅地域として今後も同様の住環境を維持するものと予測する。街路条件等により、地価は当分の間、弱含み傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等がみられるが標準地の規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的ではないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、各種補修正等は適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。快適性を重視する地域的特性から、取引価格水準が指標とされ価格決定されることが一般的であると認められるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められず、津波浸水区域外で不動産需要及び地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、北環状線背後の成熟した住宅地域であって、ほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。また、比較的人気の高いエリアであるため、地価は今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、容積率制限100％の公法上の規制を受ける地域で、自用目的の取引が中心であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

近隣地域は、繁華性の高い路線商業地域で、新規店舗の出店もみられる等、比較的商況は安定しており、地価は下落から横ばいに転じている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、幹線道路沿いに低層店舗等が連たんする路線商業地域であり、そのような地域要因に変化はないものと予想される。安定的な商況の下、地価は下落から横ばいに転じており、今後は上昇が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は、路線商業地域として比較的安定的な状態にあったが、不況の影響等により賃料が下落したため、収益価格が低位に試算されたものと思料する。しかし、そもそも高知市では、商業地域と雖も自用取引が主体であるため、比準価格を中心として収益価格を参酌し、代表標準地との価格の均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないものの、賃貸需要の低下等により当該地域に対する需要は減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、下層階店舗、上層階事務所が建ち並ぶ商業地域である。土地建物への新規投資が少ないことや事業収益の悪化等による賃貸需給の不均衡等から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断される。地域の特性を考慮して、同一需給圏内の類似地域等における実際の取引価格に基づき実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、不動産取引市場の動向に留意、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域にて土地区画整理事業が予定されているが、特段の影響は伺われず、その他地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が密集する既成住宅地域であって、将来的には周辺で土地区画整理事業が予定されているものの、当面の間は同様の住環境が維持されるものと推察される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要はなく、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準とし、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。