地域要因

 地域要因に特段の変化は認められないが、当地域の地価は下落幅が縮小し、下げ止まり傾向にあると考える。

地域要因の将来予測

 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも比較的閑静な住環境を維持していくものと予測する。地価は緩やかな下落から底打ちし、ほぼ横這い傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は自用の戸建住宅を中心に賃貸共同住宅も若干見られる住宅地域であるが、賃料水準の低下等で収益用不動産が成立しにくい状況にあり、また対象標準地は小規模宅地であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、信頼性の高い取引事例から算出された比準価格を採用し、代表標準地との秤量的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は見られず、不動産市場は停滞気味で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。地価は、下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自己所有を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては、収益価格は試算せず、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、周辺の利用状況は概ね安定している。一般的要因の影響もあるが、需給動向は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は予想されず、地域も住宅地として熟成しているため、環境は現状維持で、価格はやや弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域の中心は自己所有の低層戸建住宅を中心として、収益物件は散見される程度である。収益性を分析する資料は相対的に限界がある。また、需要者は居住の快適性等を重視しており、収益価格を重視して経済的な行動を決定するには至っておらず収益価格は求めていない。したがって、本件においては説得力があると判断した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

 旧村落的色彩の残る当地域の住宅需要は限定的であるが、地価は下げ止まりに向かっている。

地域要因の将来予測

比較的大規模な農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。需要は限定的であり、地価に影響する地域要因はあまり見受けられないが、地価は依然やや下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるので、共同住宅等の収益用不動産は見当たらず、個人の自用目的での取引が主体で、賃貸市場が形成される地域ではない。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通りと決定した。

地域要因

古くからの駅前商業地域である。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面は現状で推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は三輪駅の西部に形成された既存の近隣商業地域である。個人経営を主とする小規模店舗が連たんする古くからの商業地域は衰退の一途を辿っており、当面はこうした傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は客観的かつ実証的で説得力を有する価格である。収益価格は比準価格に比し相当低位に算出された。これは近隣地域が自己所有による個人経営の店舗等を主とする地域で賃貸市場が未成熟であること、こうした地域は取引にあたって代替競争関係にある不動産の取引相場が重視されること等によるものである。以上、本件では現下の市況を忠実に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地と検討のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅へやや距離感があるものの各種官公庁施設が周辺に立地し、生活利便性が概ね良好であることから需給バランスは安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており自用での取引が主である。こうした地域性のため近隣地域及びその周辺ともに賃貸物件は殆ど無い。一部、転勤等で一時的に賃貸に供されるケースも見受けられるがこれは臨時的な措置であり賃料水準が形成されるには至らない。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上の検討を踏まえ、比準価格を採用し、前年の指定基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。需給動向に関しては二極化の影響もあり、予断は許されない。

地域要因の将来予測

周辺のミニ開発等のほかは、今後もしばらくは大きな地域要因の変化は予想されず、需給動向はやや弱含みであるが、地域は住宅地域として熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるが、標準地の存する地域は戸建住宅を中心とした地域であり、自己使用の取引が支配的で賃貸市場が形成されているとは言い難いため、収益価格は試算しない。比準価格を求める際の事例資料は規範性の高いものを得ることが出来た。また、需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動を決定している。したがって、本件においては比準価格を採用して、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

古くからの低層住宅地域として熟成している。地域要因に特段の影響を与える要因は観測されていない。地価は緩やかな下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅を主とする住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面現況のままで推移するものと推定する。

価格決定の理由

比準価格は多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したものであり、現下の市況を忠実に反映し規範性が高い。一方、標準地の存する地域にアパ−ト等も混在するが自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり規範性ある賃貸事例の収集ができなかったこと、標準地の規模の観点から共同住宅の想定は非現実的であること等から、収益還元法の適用は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域では工場等が減少しており、最近に新設された大規模商業施設の影響を受けて店舗が増加して熟成度を緩やかに高めていく可能性がある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗、工場、一般住宅等が混在する地域であり、周辺の大規模商業施設の影響を受けて店舗が増加して熟成度を緩やかに高めていく可能性がある。地価はほぼ横ばいで推移すると思われる。

価格決定の理由

対象標準地の周辺地域は商業の熟成度をやや高めており、賃貸共同住宅も増加しつつある地域である。しかし、商業事業者向けの賃貸市場は低迷しており、周辺のテナント動向を反映して収益価格はやや低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。したがって、市場性を反映した比準価格を重視しながら収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因の特段の変化は認められないが、市の中心部から距離を有しており、かつては長谷寺参道の商店街として栄えたが、やや衰退の傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、長谷寺の参道沿いの既成商業地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面はやや衰退傾向で推移すると予測される。地価水準はやや弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地は既成商業地域に存しており、繁華性がやや衰退傾向にある地域である。商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は現状では低く、周辺の同一需給圏内の類似地域のテナント動向を反映して収益価格はかなり低位に算出されたものと思われる。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場・住宅が混在する広幅員道路沿いの地域であるが、選好性がやや低く需要の回復が遅いため、地価はやや下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

広幅員の道路沿いに中小規模工場、住宅等が混在する地域で、今後とも現状維持と予測する。景気の回復は見られるものの、全般的な事業用地等の需要は弱含みであり、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

工場地としての賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自らの事業目的での工場地または事業用地の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。