奈良県桜井市大字桜井２６７番２外(桜井駅・三輪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


122,000円

2017年01月01日に行った奈良県桜井市大字桜井２６７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

奈良県桜井市大字桜井２６７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県桜井市大字桜井２６７番２外
住居表示 
価格122,000円/㎡
交通施設、距離桜井、200m
地積125㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況診療所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況東16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士村上俊二
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動は認められない。
地域要因中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、今後は幹線沿いに商業の中心が移行すると思われるが、地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前商業地域であるが、中和幹線沿いに商業施設が増加し、繁華性はやや衰退傾向で推移するものと予測する。地価水準は依然としてやや弱含みに推移している。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、橿原線、天理線、南大阪線及びJR桜井線、関西本線、和歌山線等の各沿線における桜井市及び周辺市町に存する普通商業地域であるが、用途性に着目すればその範囲は奈良県中南部域に広がると考えられる。中和幹線沿いの路線商業施設が増加しており、大型店舗の進出で駅前の商業地域での土地の需要は減退しており、地価は依然として弱含みである。画地の規模にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因桜井市は地域経済の不振等もあり、人口の減少が続いている。商業の中心が郊外の幹線道路沿いに移行し、駅前の商店街は不振で顧客が流出している。

藤井敬裕氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井敬裕
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の商業地域として熟成している。幹線道路沿いに商業繁華性が移行しつつあり、既存の商業地域は衰退傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は古くからの駅前商業地域である。中和幹線沿いの商業集積度が高まり繁華性が増加する一方、近隣地域の如く旧来の商業地域は衰退の一途を辿っている。当面はこの傾向が継続するものと推定する。
市場の特性同一需給圏は桜井市及び周辺市町の普通商業地域であり、地域の性格上、広範囲に点在している。近年の県中部の商業地域の傾向としては中和幹線のように比較的新しく開通した主要道路沿いの繁華性が高まっている。一方で近隣地域のような古くからの駅前の商業地域においては顧客の減少や後継者不在等の理由で衰退傾向にある。このため地価の下落傾向に歯止めが掛からない。取引に売主、買主の意向が強く反映される傾向が強く、相場を把握することは困難。
一般的要因人口減少率及び高齢化率が県の数値よりも若干高めで推移。幹線道路沿いを中心に新規出店も見られるが全般的な価格水準は弱含み。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5121873
北緯 135度8498625

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県桜井市大字初瀬８４６番奈良県桜井市大字新尾敷１３５番２ほか１筆奈良県桜井市大字河西７２５番５奈良県桜井市大字上之庄３７３番奈良県桜井市大字粟殿７３番外奈良県桜井市大字川合２３１番９奈良県桜井市大字桜井８７２番１外奈良県桜井市大字初瀬８６９番奈良県桜井市大字外山２７８番６奈良県桜井市大字川合２５６番３奈良県桜井市大字桜井２３２番３奈良県桜井市大字粟殿６４１番２外

参考：近隣駅の地価相場

桜井駅(地価相場 59,000円/㎡)三輪駅(地価相場 57,800円/㎡)大和朝倉駅(地価相場 56,250円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)耳成駅(地価相場 69,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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