奈良県桜井市大字桜井８６９番２外(桜井駅・三輪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,800円

2017年01月01日に行った奈良県桜井市大字桜井８６９番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,800円/㎡としました。

奈良県桜井市大字桜井８６９番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県桜井市大字桜井８６９番２外
住居表示 
価格64,800円/㎡
交通施設、距離桜井、430m
地積280㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田畑惣臣氏による調査レポート

不動産鑑定士田畑惣臣
価格64,800円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との競争力、価格動向に係る個別的に影響を与える要因の変動等は特に認められない。
地域要因周辺における大規模商業施設等の影響を受けて、商業地域としての相対的な地位は低下し、衰退傾向が続いており、地価も弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域である。一般的要因の影響もあり、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。地価水準もこれにあわせやや弱含みに推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね桜井市を中心とした市町村内の圏域に存する商業地域及びその周辺の地域である。需要者の中心は同一需給圏内のうち地縁性を有する個人業者が多くを占める。古くからの商店街として栄えていたが、現在では、大型路線店舗の進出等の影響により衰退傾向が強まり、商業地としての需要は減少している。取引件数も少なく、規模や事情等が多様であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因桜井市の人口は微減傾向にある。中和幹線の影響等により不動産経済価値の相対的な位置関係に変化が認められる。

西岡譲二氏による調査レポート

不動産鑑定士西岡譲二
価格64,800円/㎡
個別的要因価格に及ぼす変動要因は認められない。
地域要因地価変動率（下落率）は前年と同程度である。
地域要因の将来予測小規模店舗が建ち並ぶ駅近くの既成商業地域であり、繁華性にやや劣る。商業中心地が幹線沿いに移行していることもあり、近年衰退傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR桜井線、近鉄大阪線、近鉄橿原線、近鉄南大阪線の沿線の駅周辺を中心とした商業地域である。需要者の中心は地縁的関係者を主とした個人事業者である。郊外型大規模小売店舗等の進出により駅前商業地域は衰退傾向にある。景気は回復基調にあり、需給動向は持ち直しつつある。取引される価格は個別性が強く、中心となる価格帯は見出しにくい。反映されるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因桜井市の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5121873
北緯 135度8498625

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桜井駅(地価相場 59,000円/㎡)三輪駅(地価相場 57,800円/㎡)大和朝倉駅(地価相場 56,250円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)耳成駅(地価相場 69,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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