奈良県桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外(三輪駅・桜井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,600円
2017年01月01日に行った奈良県桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県桜井市大字三輪元馬場方３９２番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三輪、180m |
| 地積 | 357㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:4.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 診療所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、診療所等が混在する駅近の近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤井敬裕氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤井敬裕 |
|---|---|
| 価格 | 56,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの駅前商業地域である。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面は現状で推移するものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は三輪駅の西部に形成された既存の近隣商業地域である。個人経営を主とする小規模店舗が連たんする古くからの商業地域は衰退の一途を辿っており、当面はこうした傾向が継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は桜井市及び周辺市町村の近鉄各線、JR桜井線の各駅を軸に形成された商業地域の圏域である。需要者の中心は地元の個人業者若しくは小規模法人事業者である。近隣地域は「大神神社」への参拝者等の観光客の他、周辺住民を主要な顧客とする駅前商業地域である。こうした古くからの商店街は経営者や地域住民の高齢化、後継者不足、顧客の減少等厳しい経営環境を強いられている。相場に関しては売主、買主の意向が強く反映され、水準把握は困難。 |
| 一般的要因 | 人口減少率及び高齢化率が県の数値よりも若干高めで推移。幹線道路沿いを中心に新規出店も見られるが全般的な価格水準は弱含み。 |
田畑惣臣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田畑惣臣 |
|---|---|
| 価格 | 56,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 参拝等により訪れる客数は堅調であるが、地域店舗の安定的な収益獲得に結びつくことが難しく、地価の動向は低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 三輪駅周辺の既存の近隣商業地域である。参拝客等の動向に関しては増加を示す情報も確認できるが、人口減少や高齢化、周辺地域の住宅地域化が認められる。当面は現状を維持し、地価は弱含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、桜井市を中心とした市町村内の近鉄及びJR桜井線等の各駅周辺の商業地域の圏域及びその周辺地域である。需要者の中心は地場の地縁性のある個人業者である。当該地域は「大神神社」への参拝者のほか近隣住民を対象とする古くからある駅前商店街である。参拝者の動向には明るい兆しも認められる。一方、地域の高齢化、過疎化により需要は弱含みである。取引価格帯もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 桜井市の人口は微減傾向にある。高齢化も進んでいる。中和幹線の影響等により不動産経済価値の相対的な位置関係に変化が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5270632 北緯 135度8475431 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
三輪駅(地価相場 57,800円/㎡)桜井駅(地価相場 59,000円/㎡)巻向駅(地価相場 58,500円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)大和朝倉駅(地価相場 56,250円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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