奈良県桜井市大字外山９４番６(桜井駅・三輪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,500円

2017年01月01日に行った奈良県桜井市大字外山９４番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,500円/㎡としました。

奈良県桜井市大字外山９４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県桜井市大字外山９４番６
住居表示 
価格64,500円/㎡
交通施設、距離桜井、1,100m
地積1,244㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、工場、一般住宅等が混在する地域
前面道路の状況北8.5m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士村上俊二
価格64,500円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動は認められない。
地域要因周辺地域では工場等が減少しており、最近に新設された大規模商業施設の影響を受けて店舗が増加して熟成度を緩やかに高めていく可能性がある。
地域要因の将来予測当該地域は、店舗、工場、一般住宅等が混在する地域であり、周辺の大規模商業施設の影響を受けて店舗が増加して熟成度を緩やかに高めていく可能性がある。地価はほぼ横ばいで推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、橿原線、天理線、吉野線及びJR桜井線、関西本線、和歌山線等の各沿線における桜井市及び周辺市町に存する路線商業地域であるが、用途性に着目すればその範囲は奈良県中南部域に広がると考えられる。店舗、駐車場、工場等と住宅が混在する地域で、賃貸住宅、小規模な住宅開発等もみられる。オークワ等のスーパーの出店がありやや商業の熟成度を強めている。画地の規模にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因桜井市は地域経済の不振等もあり、人口の減少が続いている。商業の中心が郊外の幹線道路沿いに移行し、駅前の商店街は不振で顧客が流出している。

青木敦氏による調査レポート

不動産鑑定士青木敦
価格64,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因徐々に商業施設が充実しており、商業地としての熟成度を高めつつある。
地域要因の将来予測店舗のほか、住宅、工場等が介在する路線商業地域である。大規模商業施設が充実し、今後とも商業地として熟成度を高めつつある。
市場の特性同一需給圏は近鉄大阪線、橿原線、南大阪線及びJR桜井線、和歌山線等の各沿線の路線沿いの地域である。その圏域は桜井市、橿原市、宇陀市に及び店舗、住宅、工場等が混在地域となっている。周辺地域には、住宅の開発等も見受けられる。一方近隣地域に、大型食料品店の出店があり、商業の熟成度を徐々に高めつつある。画地規模にはやや開きがあり、中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因桜井市の人口も減少傾向にある。また全般的に地域経済も不振で、店舗数が減少し、店舗の空室率も増加している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5169006
北緯 135度8541538

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県桜井市大字新尾敷１３５番２ほか１筆奈良県桜井市大字桜井９３１番奈良県桜井市大字上之庄３７３番奈良県桜井市大字粟殿７３番外奈良県桜井市大字芝８３２番奈良県桜井市大字桜井８７２番１外奈良県桜井市大字初瀬８６９番奈良県桜井市大字外山２７８番６奈良県桜井市大字川合２５６番３奈良県桜井市大字桜井２３２番３奈良県桜井市大字粟殿６４１番２外

参考：近隣駅の地価相場

桜井駅(地価相場 59,000円/㎡)三輪駅(地価相場 57,800円/㎡)大和朝倉駅(地価相場 56,250円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)巻向駅(地価相場 58,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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