奈良県桜井市大字外山１６９１番(大和朝倉駅・桜井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,200円

2017年01月01日に行った奈良県桜井市大字外山１６９１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,200円/㎡としました。

奈良県桜井市大字外山１６９１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県桜井市大字外山１６９１番
住居表示 
価格64,200円/㎡
交通施設、距離大和朝倉、1,100m
地積165㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井敬裕氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井敬裕
価格64,200円/㎡
個別的要因南道路で日照・通風等居住の快適性は優位であるが、選好性・競争力等に特段の変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は観測されていないが需要は弱含みであり地価は緩やかな下落基調が継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅を主として共同住宅も見られる住宅地域である。地域要因に特筆すべき変動は無く、当面は現況のままで推移するものと推定する。
市場の特性同一需給圏は桜井市及びその周辺市内を走行する近鉄各線、JR桜井線沿線の住宅地域の圏域である。需要者は桜井市内の居住者が中心であり、外部からの転入は少ない。近隣地域は最寄駅へやや距離感があり、徒歩圏内に日用買回り品を調達可能な商業施設が殆ど見受けられない。このため需要が希薄であり地価は長期間の下落傾向が続いている。具体的には土地値で1000万円∼1100万円程度、新築戸建で2500∼3000万円程度までが中心価格帯である。
一般的要因人口減少率及び高齢化率が県の数値よりも若干高めで推移。幹線道路沿いを中心に新規出店も見られるが全般的な価格水準は弱含み。

吉田謙一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田謙一
価格64,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化は見られず、不動産市場は停滞気味で地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。地価は下落傾向にあるものと考える。
市場の特性同一需要圏は、近鉄大阪線、JR桜井線沿線で、主に桜井市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は桜井市における居住者が大半を占める。当該地域の地価は下落傾向にあるものと考える。土地は1000万円前後、周辺の新築の戸建物件は、2500∼3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因桜井市の人口は減少傾向を示しているものの、利便性の良い住宅地域を中心に需給動向は持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5139954
北緯 135度8616422

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大和朝倉駅(地価相場 56,250円/㎡)桜井駅(地価相場 59,000円/㎡)三輪駅(地価相場 57,800円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)巻向駅(地価相場 58,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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