奈良県桜井市大字初瀬８６９番外(桜井駅・三輪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,200円
2017年01月01日に行った奈良県桜井市大字初瀬８６９番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県桜井市大字初瀬８６９番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 47,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長谷寺、650m |
| 地積 | 307㎡ |
| 形状 | (1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、旅館、住宅等が建ち並ぶ既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
村上俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村上俊二 |
|---|---|
| 価格 | 47,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因について特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 地域要因の特段の変化は認められないが、市の中心部から距離を有しており、かつては長谷寺参道の商店街として栄えたが、やや衰退の傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、長谷寺の参道沿いの既成商業地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面はやや衰退傾向で推移すると予測される。地価水準はやや弱含みで推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄大阪線、橿原線、天理線、吉野線及びJR桜井線、関西本線、和歌山線等の各沿線における桜井市及び周辺市町に存する商業地域であるが、用途性に着目すればその範囲は奈良県中南部域に広がると考えられる。需要者は、地縁のある個人事業主が多い。長谷寺への観光客等のほか、近隣住民を対象とする商店街であるが、店舗経営者の高齢化等から閉鎖店舗が増加している。画地の規模にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出しにくい。 |
| 一般的要因 | 桜井市は地域経済の不振等もあり、人口の減少が続いている。商業の中心が郊外の幹線道路沿いに移行し、駅前の商店街は不振で顧客が流出している。 |
阪本伸太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 阪本伸太郎 |
|---|---|
| 価格 | 47,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 長谷寺の門前町であり桜井市市街地からは距離がある。土砂災害警戒区域内であり特段の変動要因もなく衰退傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 昔からの商店街として成熟しており、大きな地域要因の変動は見られない。今後も現状を維持するものと考えられる。地価は弱含みで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は桜井市及び近隣市町村の商業地域。主な需要者は地縁的選好性を有する個人もしくは中小規模法人である。近隣地域は長谷寺への参拝客および近隣住民サービスを目的とした商店街であるが、ロードサイド店舗の隆盛や人口減少、高齢化等もあり衰退傾向である。新規参入はあまり見られず、取引自体も少ないため中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 桜井市は人口が減少傾向であり高齢化率も県平均より若干高め。農家集落や旧集落は需要が低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5169006 北緯 135度8541538 |
参考：該当物件周辺マップ
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奈良県桜井市大字初瀬８４６番奈良県桜井市大字新尾敷１３５番２ほか１筆奈良県桜井市大字桜井９３１番奈良県桜井市大字上之庄３７３番奈良県桜井市大字粟殿７３番外奈良県桜井市大字芝８３２番奈良県桜井市大字桜井８７２番１外奈良県桜井市大字外山２７８番６奈良県桜井市大字川合２５６番３奈良県桜井市大字桜井２３２番３奈良県桜井市大字粟殿６４１番２外
参考：近隣駅の地価相場
桜井駅(地価相場 59,000円/㎡)三輪駅(地価相場 57,800円/㎡)大和朝倉駅(地価相場 56,250円/㎡)大福駅(地価相場 63,900円/㎡)香久山駅(地価相場 58,750円/㎡)巻向駅(地価相場 58,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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