地域要因

付近に小規模の住宅分譲開発がみられるが近隣地域は住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で付近でミニ開発による住宅分譲もみられるが今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばいの傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、前年標準地価格、基準地価格との検討、和泉市の立地に優れた住宅の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような地域要因の変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域としてほぼ熟成しており、当面は現状の住環境を維持していくものと予測する。地価は景気の回復感を反映し、横ばい∼やや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自己居住用物件の取引が主である。取引事例比較法においては信頼性の高い事例を収集・選択して試算を行った。周辺地域も含め、一部に共同住宅等の収益物件も見受けられるが、自用物件の取引がほとんどであり、地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

付近に小規模の住宅分譲開発がみられるが近隣地域は住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする地域で付近でミニ開発による住宅分譲もみられるが今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価水準は概ね横ばいの傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。地価水準は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地域は、一般住宅を中心とする住宅地域であり、周辺には共同住宅等収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、市場取引では、自己使用取引が大半を占め、収益性よりも居住の快適性が重視される。よって、収益性を反映する収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成住宅地であり、地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。地価水準は横這いかやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅地域を形成しており特に重要な変動要因は見受けられず当面現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準は横這いか、やや下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としては、まれに戸建住宅が転勤等の事情により短期的な貸家で賃貸される程度である。中小規模の戸建住宅が多い住宅地域であり、自用目的での取引が支配的であるため、収益価格は試算せず、代表標準地価格との均衡性も検討の上、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅団地として熟成しており、今後も現況の土地利用状況のまま推移していくものと予測される。地価は景況及び地域性等を反映し、当面弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

1低専の住宅団地であることから自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされるものと判断される。また、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、不動産市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とも均衡を得ており妥当と判断される。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域として根強い需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

後記の試算より比準価格を得た。当地域は高石駅勢圏における古くからの戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。住宅需要が堅調で地価水準はやや上昇の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の価格形成に影響を与える要因の変動は認められない。地価水準はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、特に地域要因に大きな変動はなく、当分は現状にて推移するものと予測される。景気回復に伴い商業地需要も高まり、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象地域は、小売店舗を中心とする商業地域であり、周辺には収益物件も見られるが、賃貸市場は未成熟であり、市場取引では、自己使用取引が大半を占めており、取引にあたっては、賃料収入を背景とした収益性は重視されない傾向にある。よって、賃貸収入による収益性を反映する収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

幹線道路である国道沿いに沿道型の店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域として既に熟成している。今後もほぼ現状維持で推移すると予測する。地価動向は若干の上昇で推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの低層店舗の立地する路線商業地域である。事務所、小売店舗等の立地は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度はやや低い。収益価格は比準価格に比しやや低位に試算されているが、理論的な価格である。比準価格は、規範性の高い取引事例を収集、選択したものである。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、路線商業地の地価動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域として一定需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。値頃感による一定の需要は見込まれ、地価も概ね底値圏にあるが、積極的な購買力は期待出来ず、大きな上昇を見込むまでには至らない。

価格決定の理由

後記の試算より比準価格を得た。当地域は小規模な戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益価格は試算しなかった。よって、市場実証性のある比準価格を中心に、売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成住宅地域として根強い需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。地価も概ね底値圏にあり、根強い人気があることから地価も上昇傾向にあるが、大きな上昇を見込むまでには至らない。

価格決定の理由

比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性を反映するものとして理論的ではあるが、住宅地においては元来収益性よりも快適性等に着目されるものであり、比準価格とのこの程度の乖離は賃料の保守性等の性格を鑑みると十分許容範囲内と判断される。そこで、比準価格を中心として、高石駅勢圏における売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

既成住宅地域として一定需要は見込まれるが、特段の変動要因は認められず、地価は大きな上昇を把握するに至っていない。

地域要因の将来予測

急激な価格形成要因の変動は認められず、当面は現況を維持するものと予測される。地価も概ね底値圏にあり、一定の需要が見込まれることから地価も上昇傾向にあるが、大きな上昇を見込むまでには至らない。

価格決定の理由

比準価格は市場実証性があり、信頼性は高い。一方収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性を反映するものとして理論的ではあるが、住宅地においては元来収益性よりも快適性等に着目されるものであり、比準価格とのこの程度の乖離は賃料の保守性等の性格を鑑みると十分許容範囲内と判断される。そこで、比準価格を中心として、富木駅勢圏における売買希望価格の動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模の飲食店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、特に重要な変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。当該地域の地価は底堅さが見られ、概ね横這い傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は小規模の飲食店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域である。自営の店舗が多いことから事業者向け賃貸市場の熟成度が低く、収益価格は低位に試算されたと思料される。比準価格は対象標準地と類似する商業地域における代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。自用目的での取引が一般的であることから比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域として成熟しており価格形成要因に変動は特段認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。底値感があるものの海岸線に近い地域の需要は依然として弱いため、地価水準はやや下落の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模の戸建住宅が多く自己使用目的で居住の快適性を重視して取引が行われる地域であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映した価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はないが、その利便性等から、地価動向は安定的である。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、ほぼ現状の地域環境下で、また、地価水準については、景気の緩やかな回復基調を受け概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域において賃貸用の共同住宅も見られるが戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。また、賃貸市場が発達していないため収益性に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。