地域要因

駅北地区で亀岡スタジアム建設予定であるが、影響は見られない。顧客の吸引力は弱く、高度利用も図られず、空室も多く需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

駅に近い商業地域として熟成しているが、国道9号沿いの商業地域に比し競争力が劣り衰退傾向が続いている。駅北地区の区画整理事業が進捗中であるが現在のところ影響はなく、地価は下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

 収益性物件もみられるが自用も多く、近隣地域の商業施設の賃貸需要が弱含んでいること等により、収益価格は比準価格に比し低く試算された。一方、比準価格は対象標準地に近い価格牽連性の高い商業地の事例を中心に試算し、市場性を反映した実証的価格であり、収益価格に比しその精度は高い。以上、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良い古くからの住宅地域で、需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

古くからの用途混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に変動はなく現状のまま推移すると予測される。利便性の良い住宅地の需要は堅調であり、地価は横這い傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 比準価格は亀岡市内の事例より規範性の高い画地規模の類似する事例を中心に試算した。収益還元法は、共同住宅もみられるが、賃貸収益が見込めず収益性に馴染まず適用しなかった。近隣地域は居住快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺道路整備があったが、当地域に際立った変動はない。スタジアムによる沿道サービスの経済効果に期待が高まる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、沿道サービスの店舗等を中心とする商業地で店舗需要の低迷から事業者の賃貸需要も弱含みで価格形成に収益性を反映することがややし難い地域と判断した。自用目的の取引を中心とする地域であることから、収益価格の相対的信頼性は低い。したがって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年公示価格及び指定基準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として熟成した既成住宅地域であり、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地利用に変化等は見られず、さしたる地域要因の変動もないと考えられるので、当分の間、ほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価は横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

当地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅団地で自用目的の取引を中心としている。比準価格は、各事例とも資料の信頼性は高く、市場性を反映した実証的な価格であり、規範性は高いものと判断する。収益価格は当該地域の特性から戸建貸家を想定できなかったので割愛した。拠って比準価格を採用し、前年公示価格及び指定基準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動等は認められないが、長期の地価下落による値頃感、底値感等から潜在的な需要が存在しており、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域で土地利用に変化は無く、当面は現状を維持するものと予測される。長期の地価下落からの底値感や総額からの値頃感から需要の持ち直しも見受けられ、地価は今後安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は主に戸建住宅用に開発された住宅団地であり、収益物件としては転出に伴う貸家が稀に見られる程度である。取引は自己使用目的が主流であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域であると判断されるため、収益価格の試算は行わなかった。価格牽連関係が緊密で信頼性の高い多数の取引事例を採用した実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

やや古くなってきた既存の住宅地域であり、住宅団地として、他の分譲地との競合関係に劣っている。

地域要因の将来予測

既に熟成した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その利用状況に大きな変化は見られず、近隣地域の地域要因を大幅に変動させる要因は存しないため、ほぼ現状のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

 収益になじまない地域であるため、比準価格のみを求めたが、対象近隣地域においては、自用目的の取引が中心となっており、対象標準地と類似性、代替性を有する地域における取引事例から比準した価格は、実証的であり信頼性を有するものと思料される。したがって、鑑定評価額については、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をも行って、上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域で、利便性に難は無いものの、周辺ではやや低価格の取引も散見され、地価はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にてほぼ安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は居住快適性等を重視する自己使用目的の取引が支配的であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、価格形成に与える影響が低位な収益価格は試算しないものとした。よって、市場での取引実態を反映した説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、周辺の一部に分譲が見られる他、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

既に熟成した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、近隣地域の地域要因を大幅に変動させる要因は存しないため、ほぼ現状のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

 収益になじまない地域であるため、比準価格のみを求めたが、対象近隣地域においては居住の快適性を主眼とした自用目的の取引が中心となっており、対象標準地と類似性、代替性を有する地域における取引事例から比準した価格は、実証的であり信頼性を有するものと思料される。したがって、鑑定評価額については、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をも行って、上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。敷地面積250㎡程度の中規模住宅が主体であるが、細分化された画地も見られる状況にある。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、土地利用に影響を与える要因は特に見受けられず、今後も現状を維持して推移すると予測する。また、地価は安定しており、当面は横這い傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域であり、指定容積率が低く、投資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、住宅地市場はほぼ堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として土地利用に特段の変化は見られず、今後ともほぼ現状維持にてほぼ安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅用に開発された住宅地域で、居住快適性等を重視する自己使用目的の取引が支配的であって、需要者の意思決定基準は市場相場を主としているため、価格形成に与える影響が低位な収益価格は試算しないものとした。よって、市場での取引実態を反映した説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の農家住宅を中心とする住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

農家住宅的色彩も帯びた古くからの既成住宅地域であり、当該近隣地域の地域要因を大幅に変動させる要因は存しないため、ほぼ現状のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

 試算価格として、市街地からやや離れた農家集落地で賃貸市場が成熟していない地域であることから収益価格は求め得ず、比準価格のみを求めた。取引件数の少ない地域ではあるが、類似性・代替性の強い取引事例から求めた価格は実証的であり信頼性を有するものと判断される。したがって、鑑定評価額の決定に際しては、比準価格を採用すると共に、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり決定したものである。