京都府亀岡市東つつじケ丘都台１丁目３０番１０(馬堀駅・トロッコ亀岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,500円

2017年01月01日に行った京都府亀岡市東つつじケ丘都台１丁目３０番１０(京都府亀岡市東つつじケ丘都台１−４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,500円/㎡としました。

京都府亀岡市東つつじケ丘都台１丁目３０番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府亀岡市東つつじケ丘都台１丁目３０番１０
住居表示東つつじケ丘都台１−４−６
価格74,500円/㎡
交通施設、距離馬堀、1,500m
地積251㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々勝英氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々勝英
価格74,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。敷地面積250㎡程度の中規模住宅が主体であるが、細分化された画地も見られる状況にある。
地域要因の将来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、土地利用に影響を与える要因は特に見受けられず、今後も現状を維持して推移すると予測する。また、地価は安定しており、当面は横這い傾向が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、亀岡市市街地に形成された住宅地域一帯で、特にJR亀岡駅及び馬堀駅勢圏内の住宅地域と代替性が強い。需要者の中心は亀岡市内の居住者であるが、市外からの転入も見られる。近隣地域は駅接近性にやや劣るが国道9号の背後に位置して生活利便性に難はなく、需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で1，800万円前後、新築の戸建物件で3，000∼3，500万円程度となっている。
一般的要因亀岡市は人口の減少傾向が続いている。利便性に優る住宅地を中心に地価は下げ止まっているが、総額が嵩む物件の動きは緩慢で、やや弱含んでいる。

藤原陽氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原陽
価格74,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、底値感から需要は堅調である。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。底値感もあり、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね亀岡市の圏域で、主としてJR山陰本線沿線の住宅地を中心に代替関係が認められる。需要者の中心は亀岡市内の居住者であるが、市外からの転入者も一部みられる。近隣地域は徒歩圏外であるが生活利便性等は良く需要は比較的堅調である。近隣地域は住宅地域として熟成しており中古物件が多い。需要の中心となる価格帯は中古物件で2，000万円前後、新築の戸建物件なら3，500万円程度となっている。
一般的要因人口は微減傾向で、周辺部で高齢化進行中。亀岡駅北や大井地区で区画整理事業進捗中。篠地区等で大規模分譲中。利便性の良い住宅地の需要は堅調。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0009151
北緯 135度5965902

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

馬堀駅(地価相場 89,250円/㎡)トロッコ亀岡駅(地価相場 88,800円/㎡)亀岡駅(地価相場 87,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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