京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外(亀岡駅・並河駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,800円

2017年01月01日に行った京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,800円/㎡としました。

京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府亀岡市余部町天神又６４番１９外
住居表示 
価格85,800円/㎡
交通施設、距離亀岡、1,600m
地積140㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤正彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤正彦
価格85,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや古くなってきた既存の住宅地域であり、住宅団地として、他の分譲地との競合関係に劣っている。
地域要因の将来予測既に熟成した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その利用状況に大きな変化は見られず、近隣地域の地域要因を大幅に変動させる要因は存しないため、ほぼ現状のまま推移するものと予測した。
市場の特性 同一需給圏は亀岡市内の市街地における住宅地域を中心とする範囲である。需要者は亀岡市内を中心に、京都市に通勤する勤労者で、第一次取得者層が多いとみられる。本市内では各所で宅地開発や土地区画整理事業が見られるが、民間の宅地供給はやや減少傾向にある。近隣地域は各種施設に近く画地規模も小さいことから、根強い需要が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地で1，000万円、新築戸建で2，500万円程度であると把握される。
一般的要因本市では、特に周辺部や集落地を中心に人口が減少傾向にあり、また需給バランスに欠け、一般には地価水準は弱含みである。

宇野行将氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野行将
価格86,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏外ではあるが需給は堅調で、周辺での取引価格水準は比較的安定的に推移している。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成しており、土地利用状況に変化は少なく、当面は現状のまま安定的に推移すると予測される。地価水準については、ほぼ横ばい又はやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、国道9号背後の住宅地域を中心とする亀岡市内の戸建住宅地域と判断される。需要者は、亀岡市及び京都市に通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者であり、亀岡市に地縁的選好性を有するものが多い。駅徒歩圏外に位置するものの需給は比較的堅調に推移している。当該地域における戸建住宅の中心価格帯は、土地で1000万円∼1500万円程度、新築戸建住宅で総額2500万円∼3000万円前後と把握される。
一般的要因亀岡市の人口は微減傾向で、JR駅徒歩圏内の住宅地を中心に取引価格は安定的に推移しているが、郊外住宅団地の一部では需要の減退が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0161357
北緯 135度5685902

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

亀岡駅(地価相場 87,950円/㎡)並河駅(地価相場 88,500円/㎡)馬堀駅(地価相場 89,250円/㎡)トロッコ亀岡駅(地価相場 88,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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