地域要因

駅前の繁華性の高い商業地域であり、背後地拡大とともに店舗入替などが見られ、事務所や飲食店舗のテナント増に伴い市況は活性化しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、繁華性の高い駅前商業地域である。周辺では高層マンション建設が活発であり、背後地拡大とともに店舗入替などが見られ、店舗等のテナント増に伴い、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、事例の絶対数が少ないところから広域的同一需給圏から市場特性、需要者属性の類似する事例を採用したものであり信頼性は比較的高い。一方収益価格は駅前商業地域として重視すべきではあるが、賃料水準、純収益の変動予測等の点でやや信頼性に劣るところから、本件においては比準価格を標準とし収益価格を比較考量の上、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くに開発された利便性の高い住宅地域で要因変化は乏しいものの、駅近くの住宅地需要は堅調で、地価は上昇基調が持続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。古くに造成された地域ではあるものの、駅徒歩圏内であるところから需要は堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定できないため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前広場周辺のホテルや銀行の集積とともに商業繁華性は高まりつつあり、最近のマンション用地需要もあって、市況は活性化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、事例の絶対数が少ないところから広域的同一需給圏から市場特性、需要者属性の類似する事例を採用したものであり信頼性は比較的高い。一方収益価格は駅前商業地域として重視すべきではあるが、賃料水準、純収益の変動予測等の点でやや信頼性に劣るところから、本件においては比準価格を標準とし収益価格を比較考量の上、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、周辺での新規分譲販売が好調な影響もあり、中古市場における需要も堅調で、価格は底堅い。

地域要因の将来予測

草津駅徒歩圏外縁部の熟成した住宅地であり、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。周辺の新規分譲販売は概ね堅調で、中古市場での需要も底堅いことから、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であることから、収益価格は試算しない。本地域は、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心である点を踏まえて、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

県道沿いの路線商業地域で、県道の整備が完了し、店舗の集積も高まっている。背後地人口の増加とともに地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からも比較的近い交通繁華性のある路線商業地域として熟成しており、今後も現在の商環境を維持するものと予測する。背後人口も増加基調で大型店舗も連担しており、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、県内南部の類似地域等に存する路線商業地の取引事例を中心に比準して求めた価格で、やや地域要因格差が大きいものの各要因比較等も適正妥当であり信頼性が高い。収益価格は、新たに店舗付共同住宅を建築して賃貸に供することを想定して求めた価格であるが、現在の商業地の賃貸市場の状況を反映してやや低位に試算された。従って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められないが、交通利便性、生活利便性に優るため、需要は多い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。最寄駅から徒歩圏の交通利便性、生活利便性の高い住宅地であり、県内有数の人気エリアであり、地価水準は上昇傾向が継続すると予測する。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は戸建住宅地域に存し、市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができない面積の画地であるため収益価格を試算することができなかった。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗のほか住宅も見られる近隣商業地域で、住宅地域に移行しつつある。周辺住宅地との価格水準に値ごろ感があり若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層店舗等が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域で、地域要因に変動は無い。住宅地への移行も見られ、住宅地の価格に近づきつつあり、将来的には背後の住宅地との価格の関連性が強まるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域で生起した類似性の高い事例を豊富に収集、選択の上試算したものであり、市場の実態を反映し実証的で規範性が高い価格である。一方、収益価格は、自用の店舗や併用住宅が多く見られることから、元本価値に見合った賃料の徴収がなされておらず、低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近接大型分譲地の影響も受け、混在型住宅地域ではあるが、やや発展的な地域要因の変化が見られ、需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。古くに造成された地域ではあるものの、バス便地域ではないところから需要は堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定できないため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。最寄駅徒歩圏外の地域であるが需要は底堅く、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

国道背後の成熟した戸建住宅地域として今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からの接近性にやや劣る地域であるものの、閑静な住環境を有しており、需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

取引事例比較法の適用にあたっては、同一需給圏のうちJR草津駅勢圏の事例を中心に類似性の高い事例を選択し、要因格差に係る判断も適切に行い得たため、比準価格は精度の高い価格が試算された。一方、画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であること等を勘案し、収益還元法は非適用とした。よって実証的な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿いで、沿道サービス施設等の店舗需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

国道1号沿いの路線商業地域であるが土地利用は安定的に推移していくものと見込まれる。大規模な画地も多く、出店業種等は限定されるが、需要も認められ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は幹線沿いに自動車関連の営業所や飲食店舗等が立地する地域である。収益価格は、建築費高騰等の影響及び地価や物件規模が賃料に反映されない等の理由からやや低位に試算された。比準価格は事例数の少ない商業地の取引の中から求めたものであるが、現在の市況を反映した価格として規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえたうえで、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に利便施設も多く、草津市の中心部にも比較的近いため、住宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として安定しており、土地利用に大きな変動は無く現状で推移するものと予測する。小柿地区の宅地需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に成立した取引事例を価格算定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い。一方で、収益還元法については、居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に存し、また、画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であると判断し適用しなかった。よって、比準価格を標準とするとともに、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡を図って、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの住宅や併用住宅が中心の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。堅調な住宅需要から地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏内の店舗や併用住宅も混在する既成住宅地域である。古くからの住宅が多く、土地利用に大きな変動はなく、今後とも現在の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格はJR草津駅、南草津駅勢圏において生起した取引事例を多数収集し、類似性の高い事例を選択の上、適切に試算され規範性が高い。また本地域は自用の戸建住宅や併用住宅を中心とした地域であり、需要者は収益性よりも居住快適性を重視して取引意思の決定を行う傾向が強く、収益価格の規範性は低いと判断される。よって市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅距離はあるが、周辺に生活利便施設があり、良好な住環境にあることから、住宅地需要は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域として安定しており、現状を維持しながら推移するものと予測する。地価は、底堅い宅地需要を背景にやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に成立した取引事例を価格算定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い。一方で、収益還元法については、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅の想定が難しいことや、周辺に賃貸物件がほとんど見られないため賃貸市場は未成熟であると判断し、適用しなかった。よって、比準価格を標準とすると共に代表標準地の価格を規準とした価格との均衡を図って、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

栗東駅や栗東インターへの接近性に優れた工業地で、土地利用は安定的である。引き合いが強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

滋賀県湖南地域に位置する成熟した工業地域で、今後も土地利用は安定的に推移すると予測する。I．Cや駅への接近性に優れ、需要は底固く、地価水準は当面上昇傾向で推移するもと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、価格牽連性を有する事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、対象標準地が存する近隣地域では賃貸市場が成熟しておらず試算しなかった。本件においては、対象標準地が自用の工場が多く、収益性よりもI．Cや最寄駅等への接近性が重視される工業地域に存するため、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。