地域要因

地域内には格別の変動要因はないが、主たる需要者が分家住宅希望者等に限定され、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記試算により比準価格及び収益価格を得た。本件のような既成の戸建住宅を中心とする地域においては、賃貸需要自体が少なく、収益性よりも居住の快適性が重視される。したがって、本件では、自用目的での取引が中心であり、取引実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格については参考に留め、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

石部地区の中心に位置し、公共施設や商業施設に近い商業地域であるが、高齢化等の進展から店舗需要は弱く、地価は横ばいからやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

石部地区の中心部に位置し、店舗や公共施設等が混在する地域で、当分の間は現状を維持すると予測する。高齢化の進展等から、店舗需要はやや弱く、地価は横ばいからやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、利便性と収益性を重視する商業地域に存し、需要者の属性及び標準地の規模に鑑み、取引市場における取引価格が有力な指標となる一方で、立地特性から自用又は賃貸用の店舗兼共同住宅として利用されることが想定されるが、自用目的の取引も多く、信頼性の高い多数の事例を収集でき、より精度が高いと判断した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内には格別の変動要因はないが、当地域内には分家住宅取得者以外にも、宅地需要が認められる状況にある。

地域要因の将来予測

当該地域は農地も多く戸建住宅も存する県道背後の地域。今後特に大きな変動要因はなく、既成住宅地的な色彩が強い地域であることから、需給は弱含みで地価水準は横ばい傾向が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

上記試算により比準価格を得た。既成住宅が連たんする地域であり、近隣地域内に賃貸物件はほとんど認められないことから、収益還元法の適用は断念した。したがって、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を基礎に、周辺類似地域内における取引事例の水準や前年公示価格、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

石部地区の中心部近くに立地するが、最寄り駅から徒歩圏外の住宅地域であり、取得需要はやや弱く、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。石部地区の中心近くに立地するが、最寄り駅から徒歩圏外であること等から、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の取引で、賃貸住宅はほとんど見られず、賃貸市場も未成熟であること等から、収益還元法は試算しない。本件においては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠く、地域の地勢に傾斜部分を含むこともあり、引き続き宅地需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として成熟しつつあり、今後特に大きな変動要因はない。最寄駅からやや遠く利便性が劣ることから、地価の下落傾向は継続して推移していくものと予測する。

価格決定の理由

上記試算により比準価格を得た。戸建住宅の賃貸需要は少ないこと等から、収益還元法の適用は断念した。本件のような戸建住宅を中心とする地域においては、市場参加者の選好性として、居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心であり、取引実態を反映した比準価格に規範性が認められる。したがって、比準価格を基礎に代表標準地を規準とした価格等との均衡にも留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域。地域要因に格別の変動はない。高台にあるため周辺の平坦地との比較において需要者の選好性は劣る。

地域要因の将来予測

郊外に存する閑静な住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も戸建住宅地域として推移するものと予測する。高台に位置するため平坦地と比べて需要は弱く、地価水準は当面下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、自己の居住を目的とした取引が市場での主流である。本件では対象標準地周辺の規範性の高い事例が採用でき市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比較法により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路背後の大規模工業地が存する地域で、新たにインターチェンジが開設し交通利便性が向上。工業生産は比較的堅調で、工業地需要は底堅い。

地域要因の将来予測

大規模な工場が存する地域で、格別の変動要因はなく、土地利用は現状のままで推移すると予測する。県内では工場地の供給が限定的であるため、工業地の地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

倉庫等が賃貸に供されるケースも稀にあるが、工業地の賃貸市場は成熟しておらず収益還元法は適用できなかった。補助金や政策並びに周辺工業地の価格との比較等が総合的に判断される傾向にあるが、市場での取引の中心は自己使用目的であり、取引価格が有力な指標であることに変わりはない。交通利便性等が重視される工業地であることから、市場の実状を反映し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。