滋賀県湖南市石部口１丁目９８２番５(石部駅・甲西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,600円

2017年01月01日に行った滋賀県湖南市石部口１丁目９８２番５(滋賀県湖南市石部口１−３−５３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,600円/㎡としました。

滋賀県湖南市石部口１丁目９８２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県湖南市石部口１丁目９８２番５
住居表示石部口１−３−５３
価格28,600円/㎡
交通施設、距離石部、1,200m
地積139㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋靖展氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋靖展
価格28,600円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な画地で、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。
地域要因地域内には格別の変動要因はないが、当地域内には分家住宅取得者以外にも、宅地需要が認められる状況にある。
地域要因の将来予測当該地域は農地も多く戸建住宅も存する県道背後の地域。今後特に大きな変動要因はなく、既成住宅地的な色彩が強い地域であることから、需給は弱含みで地価水準は横ばい傾向が継続していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市内を中心とし、概ね湖南市内に存する価格水準がやや低位な既成の中規模一般住宅地。需要者の中心は市内に居住する分家住宅等を希望する第一次取得者が中心であり、新規に分譲されているような住宅地域を除き、既成住宅地域にかかる需給は弱含みである。既成住宅地域の土地取引水準の把握は困難であったが、当地域周辺における土地取引水準は400万円∼600万円程度と推定する。
一般的要因湖南市内における住宅地の需要はやや供給過剰感があり、さらに既成の住宅地に対する需要は、弱含みで推移している。

芦川直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芦川直樹
価格28,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の中間画地で、競争力の程度は普通である。
地域要因平坦な住宅地で、市街地に近く、利便性は良好であるが、調整区域内に位置し、地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測調整区域内の一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、当分の間は現状を維持すると予測する。石部地区の中心部に近く、利便性は良好であるが、調整区域内に位置し、地価はやや弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市内の住宅地域一円で、特に市街化調整区域内の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者やJR草津線沿線の居住者を中心とし、調整区域に存することから圏外からの転入は少ない。標準地周辺については、調整区域内に存するが、市街地に近く、商業施設等の利便施設への接近性に優れ、取得需要は堅調である。需要の中心は、140㎡程度の土地で350∼500万円前後が需要の中心である。
一般的要因湖南市の人口は、ほぼ横ばい傾向であるが、高齢化率は徐々に上昇しており、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地を中心に地価は弱含みとなっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0142574
北緯 136度0612423

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石部駅(地価相場 44,950円/㎡)甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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