滋賀県湖南市朝国字宮之下６４６番(甲西駅・石部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
19,200円
2017年01月01日に行った滋賀県湖南市朝国字宮之下６４６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県湖南市朝国字宮之下６４６番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 19,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三雲、1,600m |
| 地積 | 333㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | 南西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
琢磨氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 琢磨 |
|---|---|
| 価格 | 19,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。角地に優位性は認められず、標準的な形状・規模を有する北西向きの画地であり、特段の優劣がない点は変わりがない。 |
| 地域要因 | 周辺には商業施設があり、利便性が高いものの、農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で、地域外からの転入はほぼ見られず、需要は限定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の農家住宅地域で、今後も土地利用は現状を維持するものと考える。大型商業施設に近いが需要は限定的な農家住宅地域であることから、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖南市及び周辺市に存する住宅地域一帯である。典型的な需要者の属性は、自己の居住を目的とし、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心であり、周辺市その他の市域からの転入は少ない。大型ショッピングセンターなどの商業施設に近いが需要は限定的である。一方で農家住宅地域であることから、供給も少ない。中心価格帯は、土地単価で㎡あたり1．7万円∼2．0万円と考えられる。 |
| 一般的要因 | 湖南市の人口は概ね横ばいであるが、高齢化率は上昇傾向にあり、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地の地価はやや弱含みで、取引件数は低減傾向である。 |
芦川直樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 芦川直樹 |
|---|---|
| 価格 | 19,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の角地で、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 調整区域内の古くからの農家住宅地域で、地域外からの転入はほぼ見られず、取得需要は弱いため、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。高齢化等の影響から、取得需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖南市及び周辺市の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者が中心で、圏外からの転入はほとんど見られない地域である。高齢化等の影響から需要が弱く、また不動産取引自体がほとんどなく、取引における中心価格帯を明確に判断することは困難であるが、周辺の住宅地の取引事例等から推定して、標準地の規模で500∼700万円前後が需要の中心であると思われる。 |
| 一般的要因 | 湖南市の人口は、ほぼ横ばい傾向であるが、高齢化率は徐々に上昇しており、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地を中心に地価は弱含みとなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0041503 北緯 136度0846787 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)石部駅(地価相場 44,950円/㎡)三雲駅(地価相場 31,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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