滋賀県湖南市石部東３丁目４４５番３(石部駅・甲西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,400円

2017年01月01日に行った滋賀県湖南市石部東３丁目４４５番３(滋賀県湖南市石部東３−１−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,400円/㎡としました。

滋賀県湖南市石部東３丁目４４５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県湖南市石部東３丁目４４５番３
住居表示石部東３−１−３５
価格49,400円/㎡
交通施設、距離石部、1,700m
地積231㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

芦川直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芦川直樹
価格49,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の南東向きの中間画地で、居住の快適性の観点から競争力はやや優る。
地域要因石部地区の中心部近くに立地するが、最寄り駅から徒歩圏外の住宅地域であり、取得需要はやや弱く、地価はやや下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。石部地区の中心近くに立地するが、最寄り駅から徒歩圏外であること等から、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市内の住宅地域一円で、需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者やJR草津線沿線の居住者を中心とし、既成市街地であることから圏外からの転入は少ない。駅から徒歩圏内の平坦地が好まれる傾向にあるが、標準地周辺については、石部地区の中心部近くに立地するが、駅から徒歩圏外であり、取得需要はやや弱含みである。需要の中心は、230㎡程度の土地価格が1000∼1200万円程度である。
一般的要因湖南市の人口は、ほぼ横ばい傾向であるが、高齢化率は徐々に上昇しており、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地を中心に地価は弱含みとなっている。

高橋靖展氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋靖展
価格49,400円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な南東向きの画地で、居住の快適性はやや優るが、競争力の程度は普通。
地域要因周辺には文教施設等が存しているが、最寄駅からやや遠く、地価二極化の影響で、宅地需要は弱含み感が継続している。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅のほか、未利用地も多く残っているが、宅地開発の需要はやや弱含みである。湖南市域全体の宅地需要が十分回復していないことが影響し、地価の下落傾向は継続して推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市域を中心とし、概ねJR草津線沿線に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は同沿線に居住する第一次取得者が中心である。標準地の存する石部東地域周辺では北山台地域と並んで新規分譲が多い地域であり、分譲地との競合関係から、宅地需給は昨年から引き続きやや弱含みで、地価は横ばい傾向である。当地域を含み周辺の普通住宅地における土地取引水準は、土地150㎡で700万円∼900万円程度と推定する。
一般的要因湖南市内における住宅地需要は、北山台及び菩提寺地区では比較的堅調であるが、その他の地域においてはやや供給過剰感が認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0082748
北緯 136度0648199

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石部駅(地価相場 44,950円/㎡)甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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