地域要因

大規模住宅団地として熟成しつつあり、住環境は比較的良好で土地需要、地価動向はともに安定している。

地域要因の将来予測

市街地郊外の住宅団地であり、戸建住宅地としての利用を中心として熟成していくものと予測する。不動産需要は比較的安定しており、地価の動向も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は丘陵地を大規模に開発した市街化調整区域内の住宅団地で、自用目的の取引が中心であり、比準価格は津市内の市街化調整区域にある住宅団地に存する取引事例を採用し、その優劣を比較検討し当該地域の市場価値を適正に求めることができた。一方、標準地は分譲住宅団地であり共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域に所在しており、地域内に格別な変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

地域内に収益物件は見られず、賃貸借市場は成立していない。新規に共同住宅等の賃貸物件を求めることは非現実的あり、収益価格は試算しない。市街化調整区域内の住宅地で自己使用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既成住宅地域で特に変動要因はないが、周辺での新規住宅供給との競争では選好に劣り、地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

農地や空地も見られる既成住宅地域で、周辺でのミニ開発など新規供給の動きはあるが、総じて現状維持での推移と予測する。新規住宅供給と相俟って、地価は下落基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅やアパ−ト等の混在要素を有するが、標準地は規模が小さく共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は、利便性や快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域であり、かつ、現実の信頼性ある取引事例を収集し得た。したがって、利便性や快適性を指標とする比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くに開発された戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地として地域要因に著しい変動はない。

地域要因の将来予測

古くに開発された熟成した住宅団地であるが、需要が堅調な津駅西方面の住宅地域の一環として今後も現状での推移が予測されるものである。

価格決定の理由

近隣地域は津駅西方面に古くに開発された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、標準画地規模や公法規制面などから原価法及び収益還元法の適用を割愛したものである。比準価格は津駅西方面に所在する住宅地から求められ、当該方面における市場動向を反映する実証性のある価格と判断される。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり特段の地域要因の変動は認められないが、需給バランスから地価は比較的大きい下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

周辺には郊外型の路面店舗が多く見られるなど生活利便性には優れるものの、古くに開発された住宅団地であり選好性から需要は弱く、地価は今後とも下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件が散見されるものの、第一種低層住居専用地域内の戸建住宅を主体とする熟成した住宅団地であり、画地規模等も考慮すれば共同住宅の想定は非現実的であると判断し収益価格は試算しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。旧来の農家住宅地域のため変化に乏しく、少子高齢化が進行している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は近隣地域周辺の取引事例は不足するものの、類似性の高い農家住宅地の取引事例を広域的に収集して試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

品等に優る安定した住宅地域で、需要者の根強い選好度の高さもあり、安定的、かつ、堅調な推移が認められる。

地域要因の将来予測

高台の選好度の高い住宅地域で、品等を維持しつつ堅調な推移と予測される。価格水準も底堅く、若干の上昇を見せつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅を主体とする閑静な住宅地域であり、共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。住宅地としての品等、居住の快適性等を官営する取引価格を指標に価格形成される地域特性であり、代替競争関係に立つ取引事例より価格形成要因を分析検討した比準価格はこれら市場の特性を体現して規範性が認められるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記と決定した。

地域要因

地域要因に特段変動はない。因みに津駅寄りの土地区画整理事業地内では一部に新店舗等の張り付きも出てきており、周辺環境が徐々に向上している。

地域要因の将来予測

津駅からも徒歩圏内にあって生活の便は良く、当駅前の区画整理事業の進展と共に周辺環境が向上してきていることや、水準的には底値に近付いてきている感もあることから、地価は概ね安定的な推移が見込まれる。

価格決定の理由

後記理由により適用した鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなったが、当近隣は津駅方面ともアクセス良好な近鉄名古屋線沿線の一般住宅地域であり、同沿線等に所在する複数の取引事例を検討して求めた比準価格については実証的で信頼性が高いと思料する。又通常、当近隣内で標準的な土地を取引する場合に収益性等が価格決定の拠り所となることは殆どない。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県内有数の高級住宅地を形成しており、地域要因に特段の変動は認められず、堅調な推移を示すものである。

地域要因の将来予測

津駅西方面に形成された県内有数の高級住宅地を形成しており、富裕層を中心に市場での人気も高く、今後も現状の推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は津駅西方面に形成された県内有数の高級住宅地域であり、居住の快適性を重視する自用目的の取引が主であることから、積算価格及び収益価格は試算できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から特に津駅西方面に所在する複数の取引事例を多数採用して比較検討され、実証的で信頼性の高い価格が試算された。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

現在土地区画整理事業が進捗中であり、土地の利用形態は発展的である。事業期間が延長されたものの土地需要は底堅く、地価は安定的な傾向にある。

地域要因の将来予測

津駅前北部土地区画整理事業が進捗中であり、事業の完成後は津駅東口からの一体的な商業圏域形成による土地利用の向上が期待される。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見られるものの、自用の店舗等が中心であり、標準地の規模も小さいことから土地価格に見合う賃料水準が形成されず上値が抑えられ、収益価格が低位に試算されていると判断する。よって、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例に基づき得られた実証的な比準価格を重視して、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅主体の熟成した住宅地域であり、目立った変化は見られないが、防災意識の高まりから、沿岸部の土地の動きは弱い。

地域要因の将来予測

戸建住宅主体の区画整然とした住宅地域として安定しているが、防災意識の高まりから沿岸部等は敬遠傾向にあり、新たに供給される住宅地域との競合等もあって、地価は今後とも下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己利用での戸建住宅が主体の区画整然とした住宅地域である。周辺では共同住宅も見られるが、土地の規模等から賃貸物件取得のための土地取引は認められず、事業収支の観点からも不合理であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は複数の取引事例をもとに査定されており、市場動向を反映した価格が求められた。以上から、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

テナント需要の回復は見られないが、飲食関連やビジネスホテルの需要は堅調で、新規ビルの建設もあり、限定的ではあるが駅前は一定の需要がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

津駅前の中高層のビルが建ち並ぶ商業地域であるが、オフィス需要の回復は見られず、賃貸ビル経営を前提とした土地取引は限定的である。県内では高額な商業地の取引事例は僅少で、類似性を有する取引事例を広範囲から収集し、規範性の程度に応じて求めた比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

駅や買物の便が比較的良好な住宅団地であり、海岸に近い住宅地域等と比較すると需要は安定している。また価格水準的にも値頃感があり、地価は比較的安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり自用目的での取引が中心である。また対象不動産は共同住宅地としては規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難である等により収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。