三重県津市河芸町浜田字黒田５５３番２８(河芸駅・豊津上野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,600円

2016年01月01日に行った三重県津市河芸町浜田字黒田５５３番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,600円/㎡としました。

三重県津市河芸町浜田字黒田５５３番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市河芸町浜田字黒田５５３番２８
住居表示 
価格35,600円/㎡
交通施設、距離河芸、250m
地積192㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

磯部雄一氏による調査レポート

不動産鑑定士磯部雄一
価格35,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に顕著な変動はない。
地域要因の将来予測駅や買物の便が比較的良好な住宅団地であり、海岸に近い住宅地域等と比較すると需要は安定している。また価格水準的にも値頃感があり、地価は比較的安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は津市及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者の中心は上記圏域の居住者である。中心市街地に近くまた駅や買物の便が比較的良好な住宅団地であり、価格水準的にも値頃感があるため需要は安定している。需要の中心は土地は200㎡程度で600万円∼800万円程度。新築の戸建物件は2，200万円∼2，800万円程度。
一般的要因駅に近く品等良好な住宅地域等、一部を除き地価水準は全般的に弱含みで推移している。

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格35,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。当該地域の背後で住宅団地が開発され分譲されていたが、販売は完了している。
地域要因の将来予測熟成した住宅団地であり、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測する。また、最寄り駅等への利便性が高いため、当面は地価の大幅な下落はないものと思料する。
市場の特性同一需給圏は津市郊外及び鈴鹿市南部の既成住宅団地を中心とする住宅地域。需要者は両市内の居住者が主である。当圏域には大、中規模の既成団地が多く存在し、新規の住宅地開発も見られることから競合が激しいが、居住環境や利便性の良い既成団地に対する需要は概ね底堅く推移している。土地需要の中心価格帯は、周辺環境等により異なるものの、中規模団地で200㎡程度の場合概ね600万円∼800万円の範囲と判断する。
一般的要因当市の住宅地需要は比較的堅調な所もみられるが、全般的にはやや弱含みで推移しており、臨海部と内陸部との需要の二極化も継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7821926
北緯 136度5294902

参考：該当物件周辺マップ

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三重県津市大字藤方字中興１０００番３外三重県津市河芸町南黒田字河戸４４４番５三重県津市香良洲町字野中６７６番１外三重県津市一志町井関字そゝこ平尾１１４７番１外

参考：近隣駅の地価相場

河芸駅(地価相場 39,150円/㎡)豊津上野駅(地価相場 35,200円/㎡)白塚駅(地価相場 44,050円/㎡)伊勢上野駅(地価相場 35,200円/㎡)東一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)千里駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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