三重県津市河芸町南黒田字河戸４４４番５(河芸駅・白塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


12,200円

2016年01月01日に行った三重県津市河芸町南黒田字河戸４４４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,200円/㎡としました。

三重県津市河芸町南黒田字河戸４４４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県津市河芸町南黒田字河戸４４４番５
住居表示 
価格12,200円/㎡
交通施設、距離豊津上野、3,700m
地積587㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ周囲に農地の多い住宅地域
前面道路の状況北東5.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格12,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、台形地であるが、市場競争力に影響はなく、格差修正は要しないと判断した。
地域要因地域要因に特別の変動はない。旧来の農家住宅地域のため変化に乏しく、少子高齢化が進行している。
市場の特性同一需給圏は河芸地区を中心とする津市及び鈴鹿市内の農家住宅地域。需要者は地縁のある周辺集落内の農業従事者が主で他地域からの転入者は少ない。当圏域では既存家屋の増改築や分家住宅の建築が希に見られる程度で土地利用の変化はほとんどなく、少子高齢化が進み土地需要は弱含みの状態が続いている。なお、当該市場における土地取引は少なく取引される規模等もまちまちのため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因当市の住宅地需要は比較的堅調な所もみられるが、全般的にはやや弱含みで推移しており、臨海部と内陸部との需要の二極化も継続している。

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格12,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、標準地の形状は台形地であるが、規模等から格差修正は要しないと判断した。
地域要因土地利用が硬直化している農家集落地域であるが、郊外の立地条件が比較的良い地域として安定的に推移し、地価の下落は緩やかである。
市場の特性同一需給圏は、津市を中心に鈴鹿市を含めた農家集落地域が存する圏域である。需要者の中心は地縁、血縁性を有する居住者が大半であり、農家集落地域外からの転入者はほとんどない。人口の減少や高齢化、土地利用の硬直化等から取引自体少なく、市街地や利便施設に近い集落であれば若干の引き合いはあるが、地縁的取引も多く、土地の需要は弱含みである。画地規模等や個別の事情により一定していないことから、需要の中心となる価格帯の把握は見出し難い。
一般的要因津市の人口は微減傾向、高齢化率は県全体の数値とほぼ連動している。住宅着工件数は前年同期と比較して増加傾向。海岸部の需要は依然弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7840476
北緯 136度513861

参考：該当物件周辺マップ

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三重県津市河芸町南黒田字河戸４４４番５三重県津市河芸町浜田字黒田５５３番２８

参考：近隣駅の地価相場

河芸駅(地価相場 39,150円/㎡)白塚駅(地価相場 44,050円/㎡)豊津上野駅(地価相場 35,200円/㎡)一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)東一身田駅(地価相場 54,950円/㎡)伊勢上野駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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